주택임대차보호법 최우선변제금액 총정리

주택임대차보호법에서 임차인의 보증금을 보호하기 위해 규정된 제도로 최우선변제권이란 것이 있습니다. 대표적으로 저당권이 설정된 부동산이 추후 금융기관 등에 의해 경매로 넘어가게 될 경우 이때 임차인이 보증금을 먼저 변제받을 수 있도록 하는 것인데요.

 

다만, 최우선변제변제권을 얻기 위해서는 소액임차인으로 인정이 되어야 하고 경매 전에 주택 인도 및 주민등록을 마쳐 대항력을 갖추어야 성립이 됩니다. 이번 시간에는 최우선변제권 요건 및 변제 받을 수 있는 금액에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

최우선변제권

최우선변제권이란, 주택 임대차보호법에 따라서 임대차 계약이 종료된 후 임차인이 받아야 할 보증금 중 일부를 다른 채권자보다 최우선적으로 변제받을 수 있는 권리입니다.

 

근저당권, 가압류, 담보권 등 다른 채권보다 우선적으로 변제되기 때문에 임대인의 주택이 경매 혹은 공매로 넘어가도라도 법으로 보장된 한도 내에서 반드시 회수할 수 있으며 절차도 까다롭지 않기 때문에 소액 임차인이라면 요건을 꼭 충족하여 최우선변제권을 확보해야 합니다.

 

 

요건

단순히 임차인이라 해서 무조건 우선적으로 변제를 받을 수 있는 것이 아니라 보증금이 일정 금액 이하인 소액임차인에 해당되어야 하며 임대차 계약을 체결한 뒤 주택 인도 및 주민등록전입신고를 완료해야만 최우선변제권을 확보할 수 있습니다.

 

1. 소액임차인 기준에 충족

소액임차인은 보증금이 일정 기준 이하인 임차인을 말합니다. 소액임차인의 보증금 기준은 지역에 따라 다음과 같습니다.

 

지역	소액임차인 보증금 기준
서울특별시	1억 6,500만 원 이하
과밀억제권역(서울 제외), 세종시, 용인시, 화성시, 김포시	1억 4,500만 원 이하
광역시(과밀억제권역 및 군 지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시	8,500만 원 이하
기타 지역	7,500만 원 이하

 

2. 주택 인도 및 주민등록 전입신고로 대항력 확보

주택 인도란, 임대차 계약을 체결한 임차인이 실제로 주택을 점유하기 시작하는 절차를 의미하며, 이후 주민등록 전입신고를 통해 대항력을 확보해야 합니다. 절차는 다음과 같습니다.

 

1) 임대차 계약 체결

임대인과 임차인이 계약서를 작성한 후 계약금을 지급합니다.

 

2) 주택 점유

임차인이 실제로 주택을 사용 혹은 거주하기 시작합니다. 주택 점유란 단순히 주택의 열쇠를 받거나 물리적으로 들어가서 거주를 시작하는 것을 말합니다. 이때 짐을 들여놓고 생활하거나 거주 준비를 하면 주택 인도가 완료된 것으로 봅니다.

 

3) 주민등록 전입신고

임차인이 주택 점유를 했다면 이후 해당 주택 주소로 주민등록 전입신고를 합니다. 전입신고는 주민센터에 직접 신고하거나 정부 24를 통해 온라인으로 신고할 수 있습니다. 정상적으로 주택 인도 및 전입신고가 완료되면 대항력 확보가 마무리됩니다.

 

 

 

 

정부24 전입신고

 

3. 확정일자 받기(선택사항)

소액임차인이 주택 인도 및 주민등록 전입신고로 대항력까지 확보했다면 확정일자를 받는 것이 필수적인 것은 아닙니다. 소액임차인의 최우선변제권은 확정일자가 없이도 행사할 수 있기 때문입니다. (주택 인도 및 전입신고를 통해 대항력을 확보하면 소액보증금은 보호받을 수 있음) 

 

확정일자를 받는 것이 유리한 상황

• 임대차보증금이 최우선변제금액을 초과하는 경우
• 임대인의 재정상태가 불안정하여 주택이 경매나 공매로 넘어갈 수 있는 경우
• 근저당권 등 선순위 채권이 많아 보증금 회수가 걱정이 되는 경우

 

일반적으로 소액임차인으로서 최우선변제권을 갖고 있는 경우 근저당권보다 우선적으로 보호를 받기 때문에 확정일자까지 받을 필요는 없지만, 최우선변제권으로 보호받을 수 있는 보증금은 어디까지나 보증금 중 일정금액(최우선변제금액)이기 때문에 내 보증금이 최우선변제금액을 초과한다면 확정일자를 받아 변제순위를 확보해야만 초과한 금액을 보호받을 수 있습니다. 

 

대표적인 예로 경매나 공매가 진행될 경우 소액보증금 외 금액이 배당 순위에 따라 변제되기 때문에 확정일자를 최대한 빠르게 받음으로써 배당 순위를 높여야 합니다. 참고로 확정일자 대신 전세권설정을 해도 좋은데요. 전세권 설정은 확정일자 보다 훨씬 더 강력한 법적 권리를 보장받을 수 있고 소송 없이 경매 청구가 가능하다는 장점이 있습니다. 

 

 

 

💡 확정일자와 전세권 설정의 차이

 

 

최우선변제금액

소액임차인이 최우선변제권을 통해 다른 채권자들보다 우선으로 보장받을 수 있는 금액을 최우선변제금액이라고 합니다. 

지역	최우선변제금액
서울특별시	최대 5천500만 원
과밀억제권역(서울 제외), 세종시, 용인시, 화성시, 김포시	최대 4천800만 원
광역시(과밀억제권역 및 군 지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시	최대 2천 800만 원
기타 지역	최대 2천500만 원

이러한 최우선변제금액은 앞서 언급한 대로 소액임차인이 주택 인도 및 주민등록 전입신고가 완료되어야 보장받을 수 있습니다. 모든 요건을 충족한다면 주택 가액의 1/2 범위 내에서 최우선변제금액을 선후순위 불문하고 다른 권리자들보다 가장 먼저 변제받을 수 있습니다. 만약, 주택 가액의 1/2 범위를 초과한다면 1/2까지만 최우선으로 변제받을 수 있습니다.

 

 

우선변제금액과 최우선변제금액의 차이 

우선변제금액과 최우선변제금액을 헷갈릴 수 있을 것 같아 아래와 같이 정리해 보았습니다.

 

구분	우선변제금액	최우선변제금액
정의	일반채권자 및 근저당권자들보다 우선하여 변제받을 수 있는 일정 금액	다른 모든 권리자들보다 가장 먼저 변제받을 수 있는 보증금 중 일정 금액
효력발생 요건	전입신고 및 확정일자	주택 인도 및 전입신고(확정일자 필요X)
변제받을 수 있는 금액	최우선변제금액을 초과하는 보증금	지역에 따라 2,500~5,500만 원의 보증금

최우선변제금액은 보증금 중 일정금액을 다른 모든 권리자들보다 가장 먼저 변제받을 수 있습니다. 효력발생 요건 역시도 소액임차인이 주택 인도 및 전입신고를 마치면 충족하기 때문에 간단하고요. 단, 모든 보증금을 변제받는 것이 아닌 지역에 따라 2,500~5,500만 원만 변제받을 수 있기 때문에 초과되는 보증금은 최우선변제금액 만으로는 보장받기 힘듭니다.

 

따라서, 최우선 변제금액을 넘는 금액에 대해 보장받기 위해 2차 안전장치로 우선변제권을 설정하는 것입니다. 우선변제금액은 무조건적으로 가장 먼저 변제를 받을 수 있는 것은 아니지만, 전입신고 및 확정일자를 받으면 효력이 발생하고 확정일자를 받은 순서에 따라 우선순위가 정해지게 됩니다. 이러한 우선순위에 따라서 최우선변제금을 초과하는 보증금을 보장받을 수 있게 됩니다. 

 

 

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결론적으로 소액임차인이라면 주택 인도 및 전입신고는 필수적으로 해줘야 최우선변제금액을 보장받을 수 있고 확정일자 설정까지는 필수라기 보단 선택사항이지만, 보증금이 비싼 편이라면 확정일자까지 설정을 해둬야 추후 경매로 넘어가는 등의 불상사가 발생했을 때 우선 순위에 따라 최우선 변제금을 초과한 보증금을 변제받을 수 있는 것입니다. 

 

저 같은 경우 전입신고 뿐만 아니라 확정일자 설정도 해둔 상태입니다. 확정일자 설정은 임차인의 동의가 필요 없어 혼자서도 가능하며 근처 동사무소나 등기소에서 받을 수 있습니다. 이렇게 받은 확정일자에 따라서 내 보증금 반환의 우선 순위가 정해지기 때문에 받아두시길 권합니다.