묵시적 갱신후 임차인의 계약 해지에 대해 알아보자

주택 임대차 계약 기간은 보통 2년입니다. 묵시적 갱신 후에도 마찬가지인데요. 만약, 묵시적 갱신을 했지만 임차인의 개인 사정으로 2년을 채우지 않고 이사를 가야 된다면 불이익은 없을까요? 결론만 말하자면 2년을 채우지 않고도 임차인은 계약을 해지할 수 있습니다. 

 

 

하지만 임차인이 당장 계약을 해지하고 싶으니 보증금을 바로 돌려달라고 요구해 버린다면 임대인 입장에서는 보증금을 당장 마련해서 주기엔 부담스러운 것도 사실입니다. 이러한 부분을 고려해서 법적으로 임차인의 계약 해지 통보 후 종료 기간을 정해두었습니다. 

 

묵시적 갱신이란

묵시적 갱신이란, 임대차 계약 기간이 만료되기 전에 집주인이 임대차 갱신을 거부하거나 계약 조건을 변경하겠다는 의사를 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인에게 알리지 않은 경우 기존 계약과 동일한 조건으로 계약이 자동 연장된 것으로 간주하는 것을 말합니다.

 

묵시적 갱신은 따로 새로운 계약서를 작성할 필요가 없으며 일반적인 주택 임대차 계약 기간과 마찬가지로 2년입니다. 간혹 기존 임대차 계약을 1년으로 계약한 경우도 있는데 이 경우에도 마찬가지로 기존 계약 조건과 동일한 내용으로 연장되지만, 연장되는 기간만큼은 1년이 아닌 자동 2년으로 설정됩니다.

 

 

묵시적 갱신에 해당되지 않는 경우

전세 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인 혹은 임차인이 계약 갱신 혹은 계약 조건 변경에 대한 의사 표현을 한 경우 묵시적 갱신에 해당되지 않습니다. 이때 많이 헷갈려하시는 부분은 "서면으로 통보를 하지 않았다면 묵시적 갱신이 가능한 것 아닌가"하는 부분인데요.

 

묵시적 갱신은 계약 갱신이나 조건 변경에 대해 서면 통지뿐만 아니라 단순히 의사표현을 했다고 해도 성립이 되지 않습니다. 예를 들어서, 계약 만기 3개월을 앞두고 집주인이 계약 갱신 의사를 물었다면 묵시적 갱신에 해당되지 않습니다. 집주인뿐만 아니라 임차인이 계약과 관련해 의사를 전달했을 때도 마찬가지입니다.

 

따라서, 전화, 문자, 이메일 등을 통해 임대차 계약과 관련된 이야기가 오고 갔다면 묵시적 갱신에 해당되기 힘듭니다. 다만, 이러한 경우에는 추후 임차인이 구두로 계약 조건 등을 논의한 적 없다고 모르쇠로 나오며 묵시적 갱신을 요구하는 등 난처해질 수 있는 상황들이 발생하기 쉽기 때문에 내용증명을 이용하거나 녹음, 캡처 등 객관적인 자료로 보관을 하여야 합니다.

 

 

묵시적 갱신 불가 사유

• 임차인이 2개월 치 임차료를 연체한 경우
• 임차인의 의무를 현저히 위반한 경우

 

묵시적 갱신 불가 사유는 위와 같습니다. 임차인의 의무를 현저히 위반한 경우란, 주택의 일부 혹은 전부를 고의로 파손한 경우, 집주인 동의 없이 주택의 일부 혹은 전부를 전대한 경우 등을 말합니다. 

 

 

묵시적 갱신이 불가능하다면?

만약, 묵시적 갱신이 불가능하다면 전세 계약갱신청구권을 이용할 수 있습니다. 전세 계약갱신청구권은 임차인들의 주거 안정을 위해 전세 계약을 1회에 한정하여 갱신할 수 있도록 하는 제도로써 행사하게 되면 계약 기간을 2년 더 연장을 할 수 있습니다.

 

집주인은 전세 계약갱신청구권을 정당한 사유 없이는 거부할 수 없습니다. 단, 1회에 한해서만 인정되며 전세 계약만기 6개월 전 ~ 1개월 전까지 행사해야 합니다. 이 기간보다 빨리 혹은 늦게 행사할 수 없다는 점 유의하시기 바랍니다. 아래는 전세 계약갱신청구권 행사 및 작성 방법에 대한 글입니다.

 

전세 계약갱신청구권 행사 및 작성 방법

 

 

묵시적 갱신 후 임차인의 계약 해지

묵시적 갱신 후 임차인의 계약 해지는 2년을 채우지 않고도 언제든 가능합니다. 이는 임대차 보호법에 따라 보장되는 권리로써 계약 해지 후 발생한 손해가 있다고 해도 집주인은 손해배상을 청구할 수 없습니다. 단, 다음과 같은 조건과 절차를 준수해야 합니다.

 

 

임차인의 계약 해지 조건

• 계약 해지 통보 : 묵시적 갱신 후에는 언제든지 가능
• 계약 종료 : 계약 해지 통보 후 3개월 후

 

묵시적 갱신 후 임차인은 언제든지 계약 해지 통보를 할 수 있지만, 통보 후 3개월이 지나야 정상적으로 계약이 종료됩니다. 이 3개월이란 기간은 임대인이 새로운 임차인을 구할 수 있도록 하는 시간과 임차인에게 돌려줄 보증금을 준비할 시간을 주는 것입니다.

 

따라서, 계약 해지 통보를 했다고 해도 3개월 동안은 정상적으로 임대료와 관리비를 정상적으로 납부해야 합니다. 만약, 납부하지 않을 경우 법적인 문제가 발생할 수 있기 때문에 이사를 가기 3개월 전에 통보를 해야 비용을 최대한 아낄 수 있겠습니다.

 

 

통보 방법

계약 해지 통보는 서면으로 하는 것을 권장합니다. 전화나 구두로 통보할 수 있지만, 추후 분쟁이 발생했을 때 증거를 제출하기 힘들기 때문에 우체국에서 내용증명을 통해 문서로 통보하는 것이 일반적입니다. 내용증명 방법은 아래 글에서 소개한 바 있습니다.

 

인터넷 우체국으로 내용증명 보내기

 

통보내용

• 임차인의 이름, 임대인의 이름 및 주소
• 해지 통보일과 3개월 후 예상 종료일
• 해지 의사 표시
• 추가 요청 사항이 있다면 기입(보증금 반환 일정 협의 등)

 

통보서 작성 예시

계약 해지 통보서 작성 예시

어디까지나 작성 예시일 뿐이며 위 자료를 참고하여 통보 내용을 명확히 하여 내용증명 또는 서면 통지로 보내시면 됩니다. 추가적으로 '법적 요건에 따른 해지 통보'라는 점을 명시하여 분쟁 가능성을 줄일 수 있습니다. 

 

내용증명 등 서면 통지는 상대방에게 도달을 해야 효력이 발생합니다. 내용증명이나 서면 통지를 했다면 이후 임대인이 통보를 받았는지 전화나 문자 등을 통해 확인해야 합니다.

 

임대인에게 연락도 되지 않고 내용증명도 고의로 반송하고 있다면 공시송달을 신청할 수 있습니다. 공시송달을 통해 게시된 문서나 통지는 수신자가 확인하든 하지 않든 법적으로 송달된 것으로 간주합니다.

 

공시송달 신청 방법

 

 

주의사항

계약 해지 통보를 했다고 하더라도 법적으로는 통보 후 3개월이 지나야 유효합니다. 따라서, 통보 후 이사를 갔다고 해도 3개월 동안은 임대료와 관리비를 정상적으로 납부해야 합니다.

 

다만, 집주인이 새 임차인을 구한 경우 3개월이 지나지 않았다고 하더라도 협의에 따라 계약을 조기에 종료할 수 있습니다. 이 부분은 집주인과 원만한 협의를 해보시기를 바랍니다.

 

QnA

Q. 묵시적 갱신 후 집주인이 계약서에 특약사항을 넣어달라고 할 경우

이미 묵시적 갱신이 되었다면 집주인에게 특약사항을 넣어줄 의무는 없습니다.

 

 

Q. 집주인이 3개월 전에 임대차 계약을 연장할 것이냐고 물었지만 모르겠다고 답한 경우

모르겠다고 답했다고 해도 집주인이 계약 기간 연장에 대해 의사를 물은 것이기 때문에 묵시적 갱신이 어렵습니다.

 

 

Q. 집주인이 구두로 임대차 계약에 대해 논의했었다고 거짓말하며 묵시적 갱신을 해주려고 하지 않는 경우

주택임대차보호법은 묵시적 갱신의 요건을 명확히 규정하고 있습니다. 따라서, 집주인의 일방적인 주장만으로는 법적 효력이 달라지지 않습니다. 집주인이 구두로 의사를 전달했다고 주장하더라도 이에 대한 증거가 없다면 법적으로 갔을 때 묵시적 갱신이 성립합니다. 

 

따라서, 집주인이 거짓말을 하고 있다면 구두로 통보한 내용에 대한 증거를 제시하도록 요구하시면 됩니다. 이것이 바로 내용증명이 중요한 이유입니다. 묵시적 갱신의 경우 해지 통보를 하는 것을 제외하면 임차인의 입장에선 구두로 의사 표현한 것을 자료로 보관하거나 할 필요는 없지만, 집주인의 경우 추후 법적 분쟁을 생각하여 증거를 제출할 수 있도록 내용증명을 보내는 것이 좋습니다.