전입신고 없이 확정일자만 받아도 될까?

흔히 오해하는 부분이 전입신고 없이 확정일자만 받아도 대항력, 우선변제권 등을 행사하는데 문제가 없다고 알고 있다는 것입니다. 전입신고를 하지 않을 경우 대항력이 생기지 않기 때문에 근저당 등으로 인해 주택이 경매로 넘어가게 될 경우 확정일자를 받은 상태라고 해도 우선변제권 행사가 어렵고 이외에도 계약기간 중 거주 인정, 최우선변제권 등 임차인의 기본적인 권리가 보호되지 않습니다. 이번 시간에는 전입신고와 확정일자에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

전입신고 없이 확정일자만 받을 때 문제점

전입신고 없이 확정일자만 받을 때 다음과 같은 문제들이 발생합니다.

 

 

1. 대항력 없음

전입신고를 하지 않는다면 대항력이 생기지 않습니다. 대항력이란, 주택이 경매 혹은 공매에 넘어가더라도 임차인은 계약 내용을 그대로 유지할 수 있는 효력을 말합니다. 예를 들어서, 전입신고를 통해 대항력이 생긴다면 계약기간 동안은 계속 거주할 수 있으며, 최우선 변제권 등을 통해 보증금 또한 일정금액을 법적으로 보호받을 수 있습니다.

 

반대로 전입신고를 하지 않아 대항력이 없는 경우 집주인이 주택을 매도하거나 혹은 경매나 공매로 넘어갈 경우 임차인의 권리가 보호되지 않습니다. 예를 들어서, 계약기간이 끝나지 않았음에도 거주 인정이 되지 않아 퇴거를 요구할 수 있고 최우선 변제권 등 법적인 보호를 받지 못합니다. 

 

 

2. 우선변제권 제한

우선변제권은 대항력이 있어야 효력이 발생합니다. 전입신고를 하지 않은 경우 경매나 공매 시 임차인은 일반 채권자와 동일한 순위로 배당을 받게 됩니다. 이 경우 임차인의 차례가 왔을 때는 사실상 변제받을 수 있는 보증금은 거의 남아있지 않기 때문에 최악의 경우 한 푼도 돌려받지 못할 수 있습니다.

 

 

3. 최우선변제권 적용 불가

소액임차인 기준에 부합하더라도 전입신고와 주택 인도가 되지 않은 경우에는 최우선변제권 적용이 불가능합니다. 최우선변제권이란 집이 경매나 공매 등으로 넘어가더라도 최우선변제금액에 따라서 보증금 중 일정금액(최소 2,500만 원 ~ 최대 5,500만 원)은 법적으로 무조건 보장받는 금액입니다.

 

지역	최우선변제금액
서울특별시	최대 5천500만 원
과밀억제권역(서울 제외), 세종시, 용인시, 화성시, 김포시	최대 4천800만 원
광역시(과밀억제권역 및 군 지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시	최대 2천 800만 원
기타 지역	최대 2천500만 원

이 금액에 대해서도 전입신고 없이 확정일자만 받는 경우 인정되지 않습니다. 최우선변제금액 기준 및 금액에 대해서는 아래 글에서 자세히 소개한 바 있습니다.

 

💡 최우선변제권 기준 및 금액

 

 

전입신고 확정일자 순서

우선변제권을 갖기 위해서는 전입신고, 입주, 확정일자 세 가지를 모두 갖춰야 하며 이 중 가장 늦은 날을 기준으로 우선순위가 결정됩니다. 예를 들어서, 입주 및 확정일자를 12월 10일에 받았다고 하더라도 전입신고를 12월 13일에 할 경우 12월 14일 오전 0시부터 우선변제권이 생깁니다.

 

• 대항력 발생 시간 : 전입신고를 한 뒤 다음날 오전 0시부터 대항력 발생
• 우선변제권 생기는 시간 : 전입 신고 완료 기준으로 확정일자를 받은 다음날 오전 0시부터 우선변제권 생김

 

이로 인해 설령 같은 건물에 살고 있고 같은 날에 입주한 임차인이라도 누가 먼저 전입신고, 확정일자를 받았는지에 따라서 추후 보증금을 변제받을 수 있는 우선순위가 다릅니다. 따라서, 전입신고와 확정일자 순서는 입주한 당일날 함께 진행하는 것이 가장 좋습니다. 

 

보통은 이사 당일에 함께 전입신고를 하는 경우가 많지만, 잔금일과 이사일이 다르다면 잔금을 지불한 날에 전입신고와 확정일자를 함께 설정하시면 되겠습니다. 혹시나 집주인이 전입신고가 안된다고 한다면 계약을 하지 않는 것을 권합니다. 전입신고가 불가능하다면 확정일자도 받을 수 없으며 추후 주택이 경매로 넘어가게 될 경우 보증금 회수가 굉장히 어렵기 때문입니다. 또한 기간 내에 전입신고를 하지 않을 경우 과태료가 부과될 수 있습니다.

 

 

전입신고 및 확정일자 받는 법

• 전입신고 : 주민센터, 정부 24
• 확정일자 : 주민센터, 인터넷등기소

 

필요한 서류로는 본인의 신분증, 주택임대차 계약서 원본을 준비하시면 됩니다. 이사한 지역의 관할 주민센터에 직접 방문하여 전입신고와 확정일자를 받을 경우 평일 오후 4시 이전이라면 당일 처리가 됩니다.

 

하지만 오후 4시 이후에 신청할 경우 당일 처리가 되지 않고 다음날에 확정일자를 부여받는다는 점 참고하시기 바랍니다. 특히 금요일 오후 4시가 지났을 때 신청을 할 경우 다음 주 월요일에 부여가 되기 때문에 웬만해서는 오후 4시 이전에 신청하시기 바랍니다.