전세 재계약 시, 갱신 시 확정일자 다시 받아야 할까?

확정일자를 받음으로써 추후 건물이 경매나 공매로 넘어가게 되었을 때 내 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권한이 생깁니다. 대부분은 입주를 한 뒤 전입신고와 확정일자를 함께 받기 때문에 이러한 우선변제권을 갖고 있는 상태이실 텐데요.

 

다만 궁금한 건 재계약을 하거나 계약을 갱신했을 때 등의 상황이 발생하면 확정일자를 다시 받아야 하는지 만약 다시 받아야 한다면 우선변제권을 통한 배당 순위는 어떻게 되는지입니다. 본문에서 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

전세 재계약 시, 갱신 시 확정일자

전세 재계약 시, 갱신 시 확정일자를 다시 받아야 하는 경우가 있고 다시 받지 않아도 되는 경우가 있습니다.

 

 

확정일자를 다시 받아야 하는 경우

• 전세 보증금이 증액된 경우

 

전입신고를 했다는 가정하에 확정일자를 받아야 법적으로 전세금을 보호받을 수 있는 우선변제권을 얻을 수 있습니다. 만약, 전세 재계약 시 전세 보증금이 증액되었는데 확정일자를 받지 않았다면 증가된 금액에 대해서는 보호받지 못합니다.

 

예를 들어서, 기존에 설정된 확정일자가 1억 원인데 재계약 시 보증금이 2천만 원이 올랐다면 1억 원을 넘은 2천만 원에 대해선 기존 확정일자로 보호받지 못합니다. 따라서, 전세 보증금이 증액된 경우 재계약 시 혹은 갱신 시 확정일자를 받아야 증액된 금액에 대해서도 우선변제권을 보장받을 수 있습니다.

 

단, 이러한 우선변제권은 전입신고가 필수적으로 되어 있어야 효력을 얻을 수 있습니다. 만약, 전입신고를 하지 않고 확정일자만 받을 경우 대항력이 생기지 않게 되고 소액임차인의 경우 최우선변제권 적용도 불가능합니다. 이에 대한 자세한 내용은 아래 글에서 작성한 바 있습니다.

 

 

전입신고 없이 확정일자만 받아도 될까?

 

 

확정일자를 다시 받지 않아도 되는 경우

• 전세 보증금이 동일한 경우
• 전세 보증금이 감액된 경우
• 계약이 단순히 갱신되어 변경사항이 없을 경우

 

전세 보증금이 동일하거나 감액된 경우 새로운 확정일자를 받을 필요는 없습니다. 임대차 기간 등 변경된 내용이 있다면 이에 대한 내용만 특약란에 기재를 하면 됩니다. 이렇게 되면 기존 임대차계약서에 받아두었던 최초 확정일자의 효력은 그대로 유지가 됩니다.

 

계약이 단순히 갱신이 되는 경우는 대표적으로 묵시적 계약 갱신이 있습니다. 묵시적 계약 갱신이란, 계약 종료 6개월부터 2개월 전까지 계약 갱신, 조건 변경 등의 의사를 임차인에게 알리지 않은 경우 똑같은 계약 조건으로 계약이 자동으로 연장되는 것을 말합니다. 

 

 

확정일자와 우선변제권 순위

임대인의 건물에 저당권 설정이 된 상태에서 전세 계약을 재계약하는 경우 기존 계약서를 파기 혹은 반납한 뒤 확정일자를 다시 받게 되면 저당권보다 우선 변제권 순위가 밀릴 수 있습니다. 계약서를 파기하거나 반납하면 최초 확정일자의 효력이 사라지고 재계약할 때의 확정일자로 다시 우선변제권을 부여받기 때문입니다. 

 

최초 확정일자가 유효하게 적용되려면 재계약이 아닌 갱신으로 간주되어야 합니다. 보증금, 임대 기간 등 주요 계약 조건이 변경된 후 새롭게 확정일자를 부여받았다면 최초 확정일자의 효력은 상실되며 새로 받은 확정일자로 적용됩니다. 이 경우 저당권 설정일보다 새로운 확정일자가 뒤에 있다면 순위에서 밀릴 가능성이 높습니다. 

 

 

1. 우선순위 결정 원칙

저당권과 확정일자의 우선순위는 설정일(저당권 설정일과 확정일자 부여일)을 기준으로 결정됩니다.

 

예를 들어서, 저당권이 2021년 1월 1일에 설정되었고 확정일자가 2021년 2월 1일에 설정되었다면 저당권이 우선순위를 가지게 됩니다. 반대로 확정일자가 먼저 설정되었다면 임차인이 우선순위를 가지게 됩니다.

 

 

2. 최초 확정일자

전입신고 후 최초 확정일자를 받았다면 이때부터 우선변제권을 얻게 됩니다. 최초 확정일자 부여일에 따라서 추후 경매나 공매로 넘어갈 경우 변제받는 순위가 달라지게 됩니다.

 

 

3. 재계약 시 확정일자

재계약으로 인해 최초 확정일자를 받은 계약서를 파기 혹은 반납하고 확정일자를 새롭게 부여할 경우 기존의 최초 확정일자의 효력은 상실됩니다. 예를 들어서, 2021년 1월 1일에 최초 확정일자를 부여한 뒤 2021년 2월 1일에 저당권이 잡혔다면 우선순위는 임차인에게 있습니다.

 

하지만 재계약을 통해 2년 뒤인 2023년 1월 1일에 기존 계약서 파기 후 혹은 보증금 상승으로 재계약을 하여 확정일자를 새롭게 받은 경우 기존의 최초 확정일자가 효력을 잃기 때문에 저당권이 우선순위를 갖게 됩니다.

 

 

 

결론

결론적으로 재계약, 갱신 때문에 임차인이 새롭게 확정일자를 받아야 한다면 최초 확정일자의 효력을 유지를 하기 위해 기존 계약서를 보관한 후 변경된 내용을 특약으로 한 증액계약서를 작성하고 증액된 보증금에 대해서 확정일자를 받아야 합니다.

 

추후 경매로 넘어갈 경우 기존 계약서와 증액 계약서를 함께 제출한 뒤 배당을 요구할 수 있습니다. 이외에도 기존 계약서에 특약 사항으로 변경 조항을 추가하여 날인하는 것도 좋은 방법입니다.

 

단, 갱신이 아닌 보증금 상승 등 주요 계약 조건을 변경하여 재계약을 하고 새롭게 확정일자를 받는 경우라면 최초 확정일자의 효력은 상실되고 새로 받은 확정일자가 적용될 가능성이 높습니다. 따라서, 재계약 전에 새로 생긴 근저당 등 임대인의 채무에 관해서 파악한 뒤 변동 사항이 없을 경우 재계약을 하는 것이 좋고 변동사항이 있는 경우 재계약 보단 보증금을 유지하며 갱신하는 쪽으로 합의를 보시는 것이 좋습니다.