오피스텔 1가구 2주택 양도세 비과세 요건 2025

이미 주택을 보유하고 있는 상태에서 오피스텔을 매수했다면 다주택자가 될까요? 오피스텔은 업무용 건물로서 단순히 사무실용으로 사용하고 있다면 주택으로 치지 않지만, 실거주하고 있다면 오피스텔도 주택으로 구분하게 됩니다.

 

따라서, 오피스텔을 어떻게 사용하고 있고 어떻게 등록되어 있느냐에 따라서 비과세를 받거나 혹은 2주택자가 되어 양도세가 크게 부과될 수도 있겠습니다. 다만, 일정 요건을 충족하면 2주택자도 비과세 혜택을 받을 수 있는데요. 본문에서 오피스텔 1가구 2주택 양도세 비과세 요건에 대해 알아보겠습니다. 

 

 

오피스텔 구분

내가 보유한 오피스텔이 거주용인지 혹은 업무용인지에 따라 1가구 2주택 여부가 결정됩니다. 오피스텔은 원칙적으로 업무용 건물(상업용 부동산)이지만, 실거주 목적으로 사용한다면 주택으로 간주될 수 있습니다. 

 

구분	거주용 오피스텔	업무용 오피스텔
전입신고	가능	불가능
사업자등록	불가능	가능
양도소득세	중과대상	감면 또는 면제
종합부동산세	대상	미대상
다주택자 해당여부	해당	미해당

거주용 오피스텔로 간주된다면 1가구 2주택으로 간주가 되고 추후 매매를 했을 때 다주택자 기준으로 양도세가 부과됩니다. 반면에  업무용 오피스텔의 경우 주택 수에 포함되지 않기 때문에 1가구 2주택자로 보지 않습니다. 

 

다주택자의 경우 주택을 매매했을 때 발생한 수익 구간에 기본세율이 적용되고 추가세율이 적용됩니다. 이 추가세율 때문에 보유기간에 따라 매매수익의 60~70%가 양도세로 부과될 수 있기 때문에 다주택자로 간주되는 것은 최대한 피하는 것이 좋습니다.

 

2주택자 양도세율 바로가기

 

 

 

거주용 오피스텔 요건

• 취사 및 목욕 시설이 갖추어져 있고 실거주하고 있는 경우
• 전입신고, 전기 및 수도 요금 등 주택 용도로 사용된 사실이 객관적으로 입증된 경우
• 주거용으로 등기된 경우

 

위와 같은 요건들에 충족된다면 오피스텔은 주택으로 구분이 되기 때문에 1주택으로 간주됩니다. 따라서, 이미 보유한 주택이 있는 상태에서 위와 같은 오피스텔을 매매했다면 2주택자가 되기 때문에 양도세 비과세를 받지 못합니다.

 

 

업무용 오피스텔 요건

• 주택으로 등기되지 않고 상업용 건물로 등록된 경우
• 사업자 등록을 하고 임대하는 경우
• 거주하지 않고 사무실, 상가 등의 용도로 사용되는 경우

 

반대로 위와 같은 요건을 충족할 경우 오피스텔은 주택 수에 포함되지 않기 때문에 이미 기존 주택을 1채 보유한 상태에서 업무용 오피스텔을 보유할 경우에도 1 주택 비과세 혜택을 받을 수 있게 됩니다.

 

 

오피스텔 양도세 비과세 요건

거주용 오피스텔을 보유하여 2주택자가 되었다고 해도 아래 일정 요건을 충족한다면 비과세가 가능합니다. 대표적으로 다음과 같습니다.

 

 

1. 일시적 2주택인 경우

신규 주택을 취득한 후 2년 이내 기존 주택을 처분하면 비과세가 적용됩니다. 2024년 1월 1일부터 처분기한이 3년에서 2년으로 단축되었으며, 기존 주택이 조정대상지역이라면 1년 이내 처분해야 비과세를 받을 수 있습니다.

 

 

2. 일정 기간 실거주하는 경우

보유한 주택이 조정대상지역에 있는 경우 2년 이상을 실거주한다면 1 주택 비과세를 받을 수 있습니다. 조정대상지역이 아닌 일반지역이라면 실거주할 필요 없이 2년 이상을 보유한다면 1 주택 비과세를 받을 수 있습니다.

 

 

3. 상속 또는 증여로 인한 경우

상속이나 증여로 오피스텔을 받게 되어 2주택자가 된 경우 거주용이라면 주택으로 간주되기 때문에 1가구 2주택자가됩니다. 따라서, 기존 주택을 매도할 때 비과세 요건을 충족하지 못할 수 있지만, 아래 특정 규정을 적용하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

 

 

상속주택 비과세 특례

아래 요건 중 하나라도 충족할 경우 상속주택은 주택 수에서 제외되어 기존 주택을 매도할 때 1가구 1주택 비과세 적용됩니다.

 

• 상속 개시 당시 피상속인(사망한 사람)이 1주택 또는 무주택자일 경우
• 상속주택이 지방 저가주택(공시가격 3억 원 이하)인 경우
• 상속주택을 받은 지 5년 이내 기존 1 주택을 양도하는 경우

 

예를 들어서, 부모님이 본인 명의의 1 주택(오피스텔 포함)만 보유한 상태에서 사망한 경우 특례가 적용됩니다. 또한 상속받은 오피스텔이 지방에 있는 공시가격 3억 원 이하인 경우에도 적용됩니다. 5년 이내 기존 주택을 양도하여 특례를 노릴 경우에는 기존 주택을 2년 이상 보유하거나 조정대상지역에 있는 경우 2년 이상 실거주를 하면 특례가 적용되어 1가구 1주택 비과세를 받을 수 있습니다.

 

 

결론

업무용 오피스텔은 주택 수에 포함되지 않기 때문에 기존 주택을 매도해도 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 하지만 거주용 오피스텔의 경우 1가구 2주택자로 간주되기 때문에 기존 주택을 매도할 경우 다주택자 기준으로 양도세가 부과되기 때문에 양도세 폭탄을 맞을 수 있습니다.

 

하지만 일시적 2주택자, 일정 기간 실거주하는 경우에 한해서는 2주택자라고 하더라도 비과세 혜택을 받을 수 있으며 상속으로 받은 경우에도 상속주택 비과세 특례에 따라서 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 

 

다주택자로 구분될 경우 양도세 뿐만 아니라 취득세도 최대 12%로 중과세가 적용되고 있습니다. 취득세 중과세가 너무 심한 것 아니냐는 여론이 많아 국회에서 중과 완화 정책을 펼쳤으나 현재까지도 적용되지는 않았습니다. 아래는 다주택자에게 적용되는 취득세 현행 세율입니다.

 

다주택자 취득세 현행 세율 바로가기

 

지금까지 오피스텔 1가구 2주택 비과세 요건에 대해 알아봤습니다