분양권 전매 양도소득세, 제한 기간 총정리

분양권 전매는 부동산 시장의 유동성을 높이고 초기 분양자의 투자 회수 또는 새로운 매수인의 실수요 충족을 가능하게 합니다. 하지만 국가에서는 전매로 인해 발생하는 과도한 투기 현상을 방지하기 위해 지역에 따라 전매 제한 기간을 두고 있고 거래 시에는 높은 양도소득세를 부과하고 있습니다. 이번 시간에는 분양권 전매와 관련한 내용들을 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

분양권 전매

분양권 전매란, 아파트나 주택을 분양받은 사람이 그 분양권을 다른 사람에게 되파는 것을 말합니다. 여기서 분양권이란, 아직 지어지지 않은 부동산을 미리 살 수 있는 권리인데요. 이 권리를 완공 전에 다른 사람에게 넘김으로써 시세차익을 노리는 것입니다.

 

말만 들으면 집값이 크게 오르는 원인이 되지 않을까 하는 생각도 들고 불법이 아닌가 싶기도 하지만, 분양권 전매는 불법으로 규정되어 있지는 않지만 투기 과열 지구, 조정대상지역의 경우 법적으로 전매 제한 기간이라는 것을 두고 있고 설령 제한이 걸려있지 않더라도 단기간 분양권을 보유하고 전매할 경우 굉장히 높은 양도소득세율(최대 70%)을 적용받아 납부해야 하기 때문에 전매로 쉽게 돈을 벌긴 생각보다 쉽지 않습니다.

 

전매 제한 기간

전매 제한 기간은 투기과열지구 혹은 분양가상한제 적용 주택의 경우 과거 최대 10년의 제한을 두는 경우도 있었지만, 최근에는 많이 완화가 되어 지역에 따라 다음과 같은 제한 기간을 두고 있습니다.

구분	지역	전매 제한 기간
수도권	투기 과열지구 및 공공택지 분양가상한제 적용 주택	3년
	과밀억제권역	1년
비수도권	공공택지 및 규제지역	1년
	광역시 및 도시 지역(비규제지역)	6개월
	기타 비규제 지역	전매 제한 없음

투기 과열지구 및 공공택지 분양가상한제 적용 주택의 경우 전매 제한 기간은 가장 긴 3년입니다. 현재 투기 과열지구는 서울특별시의 서초구, 강남구, 송파구, 용산구 총 4곳입니다. 분양가 상한제란, 분양가를 낮춰 실소유자의 부담을 줄이기 위한 취지로 만들어진 제도인데요. 아래 글에서 자세히 소개한 바 있습니다.

 

💡 분양가 상한제란? : 쉽고 간단하게!

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비수도권의 경우 공공택지 및 규제지역은 1년의 전매 제한 기간이 있지만, 비규제지역의 경우 광역시 및 도시지역은 6개월, 기타 비규제지역은 전매 제한을 두고 있지 않습니다. 따라서, 분양권을 취득하기 전에 해당 부동산이 규제지역에 해당되지는 않는지, 전매제한기간이 있는지 등을 충분히 살펴보신 뒤 결정하는 것이 좋습니다.

 

 

양도소득세

분양권 전매 시 납부해야 하는 양도소득세는 다음과 같습니다.

보유 기간	양도소득세	지방소득세
1년 이내	70%	양도소득세의 10%
1년 이상	60%

분양권을 1년 이내 보유 시 양도소득세 70%에 지방소득세(양도소득세의 10%)를 합산하여 납부해야 하며, 1년 이상 보유 시 양도소득세 60%에 지방소득세(양도소득세의 10%)를 합산하여 납부해야 합니다.

 

예를 들어서, 7억 원으로 주택의 분양권을 구매하여 1년 이내 보유하였다가 10억 원에 전매를 했다면 시세차익 3억 원에 대해서 양도소득세 70%(2억 1천만 원)과 지방소득세(양도소득세 2억 1천만 원의 10%)를 합산하여 총 2억 3천1백만 원의 세금이 발생하게 됩니다. 굉장히 높은 세율을 적용받기 때문에 사실상 전매를 한다고 해도 크게 남는 건 없습니다. 때문에 손피거래라는 것이 생겼습니다.

 

손피거래

손피 거래는 손에 남는 프리미엄이라는 말로 매도자가 얻게 되는 순수한 이익을 뜻합니다.

 

앞서 알아봤듯 분양권 전매로 인해 발생하는 양도소득세가 굉장히 높은 편이기에 매도자에게 남는 이익이 별로 없습니다. 하지만 이 분양권을 어떻게든 사고 싶어 하는 사람도 존재하겠죠? 그렇다면 매도자가 매수자에게 요구합니다. "내가 분양권을 전매하고 납부해야 하는 양도소득세를 네가 대신 내주면 분양권 팔게" 매수자가 그러겠다고 약속을 하면 손피거래가 성사됩니다.

 

과세 기준

• 개정 전 : 매수자가 부담하는 양도소득세 최초 1회분만 양도가액에 합산
• 개정 후 : 매수자가 부담하는 양도소득세 전액을 양도가액에 합산

 

주의할 점은 손피거래 시 매수자에게 부담하는 양도세를 1회에 한해서 양도가액에 합산하여 과세했지만, 최근에는 거래 과정에서 발생하는 모든 양도세를 양도가액에 합산하여 과세하는 것으로 개정되었기 때문에 세금 부담이 크게 증가하여 손피거래 역시도 크게 위축되고 있습니다.

 

 

세금 부담이 크게 늘어난 이유

왜 세금 부담이 크게 늘어났는지 조금 더 설명드리자면, 양도가액에 매수자가 부담한 양도소득세가 포함이 되기 때문이며 이로 인해 매도인의 실제 거래 금액보다 과세 기준 금액이 높아지기 때문입니다.

 

예를 들어서, 손피 거래로 4억 원에 분양권을 판매했고 매수자가 2,000만 원의 세금을 대신 부담하였다면, 개정 전 과세 기준으로는 양도가액 4억 원 기준으로만 세금이 계산되었다면 개정 후 과세 기준으로는 세금까지 포함되어 양도가액 4억 2000만 원 기준으로 세금이 계산됩니다.

 

이로 인해 손피 거래로 매도인이 손해를 보았다고 하더라도 매수자의 양도소득세가 가산되기 때문에 손해가 더욱 늘어날 수 있습니다. 따라서, 손피거래 시에는 세금 부담이 높아진 만큼 매수자와 협상하여 거래 조건을 계약 전에 조정하거나 중개 수수료나 취득세 등으로 발생하는 필요 경비의 경우 공제가 가능하기 때문에 이에 관련한 서류를 미리 준비해 두시기 바랍니다.

 

💡 관련 뉴스 : 뉴스 - 경제 | KTV 국민방송 '손피 거래'시 양도소득세 계산법 변경

'손피 거래'시 양도소득세 계산법 변경

 

다운계약 시 불이익

• 가산세 : 누락된 세금의 40% 부과
• 양도세 : 양도세 감면 혜택 적용 불가
• 과태료 : 추가 과태료 및 법적 처벌 가능

 

이러한 손피거래 역시도 분양권 전매와 마찬가지로 불법은 아니지만 제약이 있습니다. 계약서를 통해 정확한 거래 금액과 조건을 작성해야 하며 만약 실제 거래 금액을 낮춘다면(다운계약) 양도세 감면 혜택을 적용받을 수 없는 것은 물론 가산세와 과태료를 부과받게 됩니다.

 

 

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부동산 전매는 양날의 검과 같은 거래 방법입니다. 큰 이익을 볼 수도 있지만, 큰 손해를 볼 수도 있다는 점 명심하시고 관련 규정을 충분히 숙지하시고 신중하게 접근하시기 바랍니다. 또한 지역별 규정이 조금씩 다를 수 있으니 분양권을 취득하기 전 사전에 정보를 파악하고 낭패를 보는 일이 없도록 하는 것도 중요하겠습니다. 지금까지 분양권 전매 양도소득세에 대해 알아봤습니다.