근저당 설정 방법에 대해 알아보자

급하게 돈이 필요할 때 금융기관 등을 통해 돈을 빌릴 수 있는데요. 본인의 신용을 이용하여 대출을 받을 수도 있지만, 녹록지 않다면 본인이 갖고 있는 재산 중 담보를 맡겨서 대출을 받을 수도 있겠죠. 여기서 부동산을 담보로 대출받을 경우의 결과가 바로 근저당 설정으로 이어집니다.

 

근저당 설정은 부동산 담보 대출을 받을 때 채무자가 대출금 회수를 위한 법적 안전장치인데요. 채무자가 약정에 따라 원금과 이자를 상환하지 못할 시 근저당 설정된 부동산을 경매로 넘기고 그 대금을 통해 돈을 회수할 수 있습니다. 오늘은 이러한 근저당 설정 방법에 대해 알아보겠습니다.

 

근저당 설정

근저당 설정이란, 채권자가 채무자에게 부동산을 담보로 받고 돈을 빌려줄 때 채무자가 추후 빌린 돈을 갚지 못할 경우 그 담보를 확보하기 위한 권리를 설정하는 것을 말합니다. 쉽게 말하면, 채무 불이행을 대비한 안전장치로써 담보물에 대한 권리를 법적으로 인정받고 유사시 경매에 넘겨 원금을 회수할 수 있습니다.

 

 

특징

근저당은 일정 한도 내에서 채권의 변동이 가능하기 때문에 한번 설정한 후에도 추가 대출이나 일부 상환을 할 수 있다는 특징이 있으며, 근저당이 설정된 부동산은 해당 채권자가 우선적으로 변제받을 권리를 가질 수 있습니다. 또한 개인과 금융기관 사이에서만 근저당 설정을 할 수 있는 것이 아니라, 개인과 개인끼리도 근저당 설정이 가능합니다.

 

이외에도 근저당 설정은 채권 최고액을 설정할 수 있는데 단순 원금뿐만 아니라 이자, 지연손해금, 변제 비용 등 모든 부대 비용을 포함한 금액으로 설정되기 때문에 채권자는 채권 채고액을 설정함으로써 자신의 권리를 최대한 보장받을 수 있습니다. 근저당 설정 비용 및 계산 방법은 아래 글에서 소개한 바 있으니 참고하시면 좋겠습니다.

💡 근저당 설정 비용 및 계산 방법

근저당 설정 비용 계산 방법

 

주의사항

단, 앞서 언급했듯 여러 차례 근저당이 설정될 수 있기 때문에 후순위 근저당권자는 변제순위가 밀릴 수 있어 계약을 하기 전에 채권자는 해당 부동산에 걸린 근저당이 있는지의 여부를 확인하셔야 합니다. 부동산에 근저당이 잡혀있는지의 여부는 신탁원부에서 확인할 수 있습니다. 개인 간 근저당 설정은 추후 분쟁이 발생할 가능성이 클 수 있기 때문에 변호사, 공증 사무소 등을 통해 계약서를 공증하는 것을 권합니다.

 

💡 공증 비용 알아보기

공증시 필요서류, 비용에 대해 알아보자

 

설정 방법

근저당 설정 방법은 다음과 같습니다.

 

필요서류

• 근저당권 설정 계약서
• 부동산 등기권리증
• 소유자의 인감증명서
• 소유자의 신분증
• 채권자의 신분증 및 인감도장

 

양식

아래는 국가법령정보센터에서 제공하고 있는 근저당권 설정 계약서 양식입니다.

[서식 7] 근저당권설정계약서(매립지등의 관리·처분에 관한 규정) (1).hwp

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근저당권 설정 계약서

 

1. 부동산 담보 대출 상담 신청

부동산을 담보로 대출을 받기로 결심했다면 돈을 빌려줄 금융기관 등을 찾아 상담 신청을 하고 이에 대한 대출금액, 이자, 상환 기간 등을 합의합니다.

 

개인이 아닌 금융기관에 대출을 받을 경우 부동산에 대한 가치를 면밀히 평가하여 대출 금액을 산정하여 주기 때문에 훨씬 수월한 점이 많습니다. 단, 원금 및 이자 상환 시기가 늦을 경우 가차 없이 정해진 기간에 경매로 넘어가기 때문에 유의할 필요가 있습니다.

 

 

2. 부동산 감정 평가

채권자(금융기관 등)는 담보로 제출된 부동산의 가치를 평가하여 대출 가능 금액을 결정합니다. 좋은 부동산이라면 대출 가능 금액, 이자 등 대출 조건이 좋아질 수 있겠습니다. 

 

 

3. 근저당권 설정 계약서 작성

채권자와 채무자는 채권액(대출금액), 채권 최고액(채권액 + 이자, 각종 추가 비용), 담보 대상 부동산의 표시, 계약 조건 등이 포함된 내용의 근저당권 설정 계약서를 작성합니다. 이 계약서의 내용을 토대로 추후 원금 및 이자 상환을 해야 하기 때문에 계약 조건을 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.

 

 

4. 근저당권 설정 등기

 근저당권 설정 등기란, 거래관계로부터 발생하는 다수의 불특정 채권을 담보하여 결산기에는 채권최고액의 한도 내에서 우선 변제를 받는 것을 목적으로 하는 등기입니다. 

 

근저당권 설정 등기는 등기소에서 신청할 수 있으며, 근저당권 설정을 하려는 부동산 정보, 등기의 목적, 채권채고액, 채무자 등의 정보를 기입하여야 합니다. 등기 설정이 완료되면 비로소 법적인 효력을 갖게 됩니다. 따라서, 대출금은 등기가 완료되어야만 지급을 받을 수 있습니다. 아래는 생활법령정보에서 제공하고 있는 등기 작성 예시입니다.

 

근저당권 설정 등기 예시

 

5. 대출금 지급

근저당권 설정 등기까지 마무리되면 계약서를 토대로 대출금이 지급됩니다. 등기가 정상적으로 완료가 되었는지의 여부는 인터넷 등기소를 통해 확인할 수 있습니다. 이후 채무자는 상환 일정에 따라 원금과 이자를 상환하여야 하며 이를 어길 시 연체료가 발생할 수 있고 최악의 경우 부동산이 경매로 처분될 수 있습니다.

 

 

해지 방법

근저당 설정은 어디까지나 부동산의 소유권을 넘기는 것이 아니라 담보로 대출을 받는 것이기 때문에 채무를 전부 상환하였다면 해지할 수 있습니다. 중요한 부분은 근저당 설정의 경우 단순히 채무 상환이 끝났다고 해서 알아서 해지가 되는 것이 아니라 해지 절차를 밟아야만 정상적으로 해지가 완료된다는 점입니다. 절차가 마무리될 경우 소유권은 온전히 회복됩니다.

 

근저당 설정 해지 방법은 대출 원금과 이자를 모두 상환한 후 돈을 빌려준 대출기관 등에 방문하여 채무 상환 완료증명서, 인감증명서를 발급받고 등기소에 방문하여 근저당권 말소 신청을 하시면 됩니다. 단, 근저당권 설정을 할 때는 채권자가 그 비용을 부담했지만, 해지를 할 때는 채무자가 비용을 부담해야 합니다. 따라서, 등록세와 수수료가 소액 발생합니다.

 

자세한 근저당 설정 해지 방법 및 해지 비용은 아래 글에서 작성한 바 있으니 참고하시기 바랍니다.

 

💡 근저당 설정 해지 방법 및 비용

근저당 설정 해지 방법 및 필요 서류

 

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근저당 설정은 금융기관에서 부동산을 담보로 대출을 받을 경우 필수적으로 진행하게 됩니다. 물론, 개인 간의 거래일 경우에도 근저당 설정이 가능하지만, 추후 상환에 있어서 분쟁이 생길 경우 골치 아파질 수 있기 때문에 변호사나 공증사무소를 통해 확실한 공증을 받고 하시는 것을 다시 한번 더 강조하며 글을 마칩니다. 지금까지 근저당 설정 방법에 대해 알아봤습니다.