1가구 2주택 양도소득세 총정리

1가구 2주택자가 주택을 매매하여 수익을 얻었다면 양도소득세를 납부해야 합니다. 문제는 2주택자도 결국엔 다주택자에 포함되기 때문에 굉장히 엄한 세법이 적용되는데요. 매매금액, 보유기간 그리고 어느지역의 주택을 매매했는지 등에 따라서 납부해야 할 양도소득세가 천차만별입니다. 본문에서 1가구 2주택 양도소득세에 대해 자세히 알아보겠습니다.     

 

양도소득세

양도소득세는 토지, 건물 등 부동산이나 주식 등을 매매했을 때 발생하는 수익에 대해 부과하는 세금입니다. 부동산에서 양도소득세는 1주택인지, 2주택인지와 같이 주택 수에 따라 부과되는 세율이 다릅니다. 

 

1가구2주택

1가구 2주택이란, 1세대가 2주택을 소유하고 있는 것을 말합니다. 중요한 부분은 세대주 뿐만 아니라 세대원이 보유한 주택 수를 모두 합쳤을 때 2주택을 소유하는 경우를 말하는 것이기 때문에 세대주가 2주택을 소유하고 있고 배우자가 1주택을 소유하고 있다면 1가구 2주택이 아닌 1가구 3주택이 된다는 점 알아두시기 바랍니다.

 

양도소득세 계산방법

1가구 2주택 양도소득세는 기본세율 + 추가세율로 알아두시면 이해하기 쉽습니다. 공통적으로 적용되는 기본세율에 조정대상지역 주택을 매매했는지, 보유기간은 얼마나 되는지에 따라서 추가세율이 적용됩니다.

 

1. 기본세율

과표	세율	누진공제
1,400만 원 이하	6%	-
5,000만 원 이하	15%	126만 원
8,800만 원 이하	24%	576만 원
1.5억 원 이하	35%	1,544만 원
3억 원 이하	38%	1,994만 원
5억 원 이하	40%	2,594만 원
10억 원 이하	42%	3,594만 원
10억 원 초과	45%	6,594만 원

기본세율은 1주택자든 2주택자든 주택을 매매했을 때 발생하는 수익에 대해 기본적으로 적용되는 세율을 의미합니다. 이 기본세율의 구간에 따라서 누진공제 금액을 제하면 됩니다.

 

예를 들어서, 주택을 매매하여 발생한 수익이 2억 원이라면 세율은 38%이고 여기서 누진공제 1,994만 원을 제하면 됩니다. 단, 여기서 끝이 아닌 아래 추가세율을 살펴보아야 합니다.  

 

2  추가세율

구분		보유기간	세율	비고
1세대 2주택자	조정대상지역	1년 미만	70%	-
		2년 미만	60%	中 큰 세액
			기본세율 + 20%
		2년 이상	기본세율 + 20%	-
	일반지역	1년 미만	70%
		2년 미만	60%
		2년 이상	기본세율

예를 들어서, 1세대 2주택자가 조정대상지역의 주택을 1년 미만으로 보유하고 매매해서 이익을 보았다면 양도소득세는 70%입니다.

 

1년 이상은 보유했지만 2년은 채우지 못할 경우 세율은 60% 혹은 기본세율 + 20% 중 큰 세액을 적용받습니다. 앞서 알아본 기본세율을 적용하여 +20%를 했을 때 60%보다 높다면 기본 세율 + 20%가 본인의 양도소득세가 되는 것입니다.

 

조정대상지역의 경우 세율이 너무 가혹하게 적용되기 떄문에 대부분의 다주택자 분들은 일반지역에 있는 주택을 2년 이상 보유했다가 매매하는 방법을 선호합니다. 일반지역의 주택의 경우 2년 이상 보유하고 매매하면 양도소득세는 기본세율로만 적용받기 때문입니다. 

 

양도소득세 계산기

 

인터넷으로 양도소득세를 자동 계산해볼 수 있습니다.

 

1. 부동산계산기 홈페이지에 접속합니다.

2. 취득가액, 양도가액, 필요경비, 취득일자, 양도일자를 입력합니다.

3. 양도소득세 계산을 클릭합니다.

 

부동산계산기

4. 계산 결과를 확인합니다.

 

계산 결과

입력한 조건으로 따져서 설명드리면 1억 2천만 원에 주택을 구입했고 이후 1년 이내에 이 주택을 2억 원에 매매한 경우 약 6천 만원의 양도소득세가 발생한다는 계산 결과입니다. 앞서 알아본 양도소득세 계산방법과 비교해보면 비슷한 결과값이 나오는 걸 알 수 있습니다.

 

비과세 및 감면

아래 요건을 충족할 경우 1가구 2주택자도 양도소득세를 비과세 받거나 감면받을 수 있습니다.

 

1. 일시적 2주택

새 주택을 취득하고 1년 ~ 3년 이내에 기존 주택을 양도하는 경우 일정 요건에 충족하면 일시적 1가구 2주택자로 판단하여 양도소득세가 비과세될 수 있습니다.

 

2. 상속주택 및 혼인으로 인한 2주택

상속이나 혼인으로 인해 주택을 추가로 소유하게 된 경우 혼인한 날로부터 5년 안에 2개의 주택 중 1개의 주택을 처분하면 양도소득세가 비과세 될 수 있습니다.

 

3. 장기보유특별공제

1가구 2주택자이지만, 10년이상 장기 보유한 경우 보유 기간에 따라서 최대 30%의 공제를 받을 수 있습니다. 

 

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