1주택자 양도세 비과세 요건 총정리

과거에는 1주택자라고 해도 워낙 주택 매매에 대한 정부의 규제가 심했기 때문에 비과세 혜택을 받기 여러모로 힘든 부분이 많았지만, 요즘엔 조정대상지역도 많이 해제해 주고 양도가액 상한도 기존 9억에서 12억으로 완화해 주면서 나름대로 혜택을 받기 쉬워졌습니다. 본문에서 1주택자 양도세 비과세 요건을 자세히 알아보겠습니다.

 

양도세 비과세 요건

1주택자 양도세 비과세 요건은 다음과 같습니다. 

 

1. 1세대가 1주택을 소유

1세대가 1주택을 소유하고 있어야 합니다. 예를 들어서, 세대주인 본인뿐만 아니라 세대원인 배우자 혹은 자녀가 주택을 보유하고 있을 경우 비과세 혜택을 받을 수 없습니다. 참고로 1세대란, 등본을 떼면 함께 나오는 배우자, 자녀 등 직계존비속을 의미합니다.

 

2. 보유기간 2년 이상

주택을 2년 이상 보유해야 합니다. 단, 예외적으로 취학, 질병의 치료 및 요양 목적, 근무상 형편, 학교폭력 피해로 인한 전학의 경우에는 1년 이상만 거주해도 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

예를 들어서, 서울에서 1년 이상 거주하며 근무를 했었지만 부득이하게 지방으로 발령이 나서 세대원들과 함께 이사를 가기 위해 집을 매매했다면 이때 양도한 주택은 비과세를 받을 수 있는 것입니다. 여기서 주의할 점은 세대주(본인) 뿐만 아니라 세대원 모두가 함께 이사를 가야 한다는 게 전제 조건입니다.

 

또한 조정대상지역 내 주택의 경우에는 2년 보유 요건 뿐만 아니라 2년 거주 요건을 충족해야 합니다.

 

 

 

 

 

 

조정대상지역 : 부동산 과열 방지를 위해 정부가 지정한 특정 지역

국토교통부-조정대상지역

과거엔 서울 및 수도권 대부분의 지역이 대통령령으로 조정대상지역으로 지정되었지만, 현재는 서초구, 강남구, 송파구, 용산구만 조정대상지역으로 지정된 상태입니다. 조정대상지역 지정 및 해제에 관한 내용은 국토교통부 홈페이지에서 확인할 수 있습니다. 

 

또한 조정대상지역으로 지정이 된 상태에서 주택을 구매했었다면 이후 해제가 되었다고 해도 2년의 거주 요건을 충족해야 비과세 요건을 충족합니다. 지정이 해제가 된 이후에 구매하는 거라면 2년 거주 요건은 채울 필요가 없습니다. 

 

3. 양도가액 12억 이하

주택의 양도가액이 12억 원 이하여야 합니다. 만약 12억 원을 넘었다면 넘는 금액에 대해서는 양도세가 부과됩니다.

 

 

 

 

 

양도가액 확인 방법

양도가액을 잘 모르겠다면 다음과 같은 방법으로 확인할 수 있습니다.

 

1) KB국민은행 아파트 시세 조회

KB국민은행 아파트 시세 조회 서비스를 이용하면 주택 정보만 입력 해도 실제 거래 가격을 확인할 수 있습니다.

 

2) 매매계약서 확인

주택 매매 시 작성된 매매계약서에 기재된 금액을 기준으로 양도가액이 정해집니다.

 

3) 공인중개사 방문

인근 공인중개사나 사무소에 문의해서 양도가액을 확인할 수 있습니다.

 

4) 국토교통부 실거래가 공개시스템

국토교통부에서 제공하는 실거래가 공개시스템을 이용하여 최근 실거래가를 확인할 수 있습니다. 

 

국토교통부 실거래가 공개시스템

 

일시적 2주택자

일시적 2주택자는 기존 주택을 보유한 상태에서 새 주택을 취득했지만 일정 기간 내에 기존 주택을 처분하는 경우를 말합니다. 

 

비과세 요건

일시적 2주택자는 새 주택을 취득하고 3년 이내에 기존 주택을 매도해야만 1주택자로서 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 이외에 요건은 앞서 알아본 1주택자의 비과세 요건들과 똑같습니다.  

 

 

 

 

 

Q&A

Q. 취학, 근무상 형편으로 해외 출국, 이민을 가게 되었는데 1년 거주요건을 채우지 못했습니다. 이럴 경우 비과세는 받지 못하는 건가요?

A. 아닙니다. 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 취학, 근무상 형편으로 인해 1년 이상의 국외 거주를 필요로 하는 경우에는 집을 팔았을 때 보유, 거주기간에 상관없이 1세대 1주택 비과세 요건에 충족합니다.

 

Q. 남편은 지방으로 발령이 나서 그곳에 집을 새로 마련했지만, 아내와 자녀는 교육을 위해 수도권에 남고 학교 근처에 집을 새로 알아보기 위해 원래 살던 집을 팔게 되었는데요. 이 경우 비과세 혜택을 받을 수 있나요?

A. 세대원 전원이 이사를 하지 않았기 때문에 근무상 집을 팔았다고 해도 비과세 혜택을 받지 못합니다. 이 상황에서 비과세 혜택을 받기 위해선 2년 거주 요건을 충족해야 합니다.