오피스텔 전세 계약 시 주의사항 총정리

오늘날에는 1인 가구층이 급격하게 늘어나면서 가격이 비싼 아파트 보단 오피스텔 전세 계약을 하는 경우가 많아졌습니다. 이로 인해 오피스텔 공급도 크게 늘어나면서 서로 경쟁이라도 하듯 요즘 나오는 오피스텔은 입지, 편의 시설 등의 옵션까지 굉장히 매력적인 곳이 많습니다.

 

이처럼 저렴하고 옵션도 좋은 오피스텔들이 줄줄이 나오면서 대학생, 사회초년생 등에게 많은 인기를 끌고 있지만, 아직 전세 계약에 서툰 경우가 많기 때문에 이 부분을 노리고 전세 계약 사기꾼들도 기승을 부리고 있어 주의가 필요합니다. 이번 시간에는 오피스텔 전세 계약 시 주의사항에 대해 알아보겠습니다.

 

 

 

---

오피스텔 전세 위험성

오피스텔 전세 위험성

오피스텔 전세 계약 시에는 적지 않은 금액의 보증금을 개인에게 맡겨야 하기 때문에 신중하게 계약을 해야 합니다. 전세 계약을 할 때 조건을 제대로 확인하지 않는다면, 추후 보증금도 제대로 돌려받지 못하는 등 깡통전세의 피해자가 될 수 있습니다. 

 

깡통전세란, 주택의 매매가가 기존 전세가 이하로 떨어져 집주인이 집을 팔아도 보증금을 돌려줄 수 없는 것을 말합니다. 예를 들어서, 전세자가 2억 원의 집에 1억 5천만 원의 전세금을 주고 계약했다고 가정했을 때 2년 후 계약한 오피스텔의 값이 전세 시세보다 낮은 1억 4천만 원으로 떨어질 수 있습니다. 이 경우에는 집을 판다고 해도 전세금을 온전히 내주지 못하는 깡통전세가 됩니다.

 

 

이렇게 깡통전세가 될 경우 좋은 집주인이라면 어떻게든 전세금을 돌려주려고 하겠지만 이 경우는 극히 드문 경우고 대부분은 집을 경매에 넘겨버리고 파산 신청을 합니다. 경매로 집이 넘어가게 되면 보증금 우선권을 가지고 있는 다른 사람들이 본인들의 몫을 가져가고 전세자는 이후 남은 금액을 후순위로 받게 되는데, 최악의 경우에는 아예 받을 수 있는 전세금이 남아있지 않을 수 있습니다. 

 

이처럼 힘들게 모은 오피스텔 전세금을 한 번에 잃을 수 있는 위험성이 있지만, 주의사항에 대해 숙지하고 계신다면 전세 계약 사기를 미연에 방지할 수 있고 최악의 경우 경매로 집이 넘어가더라도 보증금을 우선권으로 받을 수도 있기 때문에 꼭 주의사항에 대해 숙지하시고 계약을 진행하시기 바랍니다. 

 

 

---

 

오피스텔 전세 계약 시 주의사항

오피스텔 전세 계약 시 주의사항

1. 전입신고가 가능한지 확인하기

오피스텔은 어떤 목적으로 신고된 지에 따라 주거용 오피스텔과 사업용 오피스텔로 나뉩니다. 주거용 오피스텔은 말 그대로 일반 주거용으로 사용하기 위한 오피스텔이고 전입신고가 가능하지만, 사업용 오피스텔은 주거가 목적이 아닌, 업무시설로 사용하기 위한 오피스텔이기 때문에 전입신고가 불가능합니다.

 

전입신고는 보증금을 제 3자보다 우선으로 보장받을 수 있는 요건 중 하나입니다. 때문에 전입신고를 못하게 되면 임차인은 주택임대차 보호법을 적용받지 못하게 되고 만에 하나라도 오피스텔이 경매에 넘어가게 되면 전세금을 모두 잃는 피해를 볼 수 있습니다. 

 

요즘은 다주택자에 대한 세법 강화 때문에 임대인이 일부러 오피스텔을 사업용 오피스텔로 신고를 하고 임차인을 받는 경우가 많아졌습니다. 이 경우에 오피스텔 주인은 1주택자로서 세금을 줄일 수 있지만, 임차인이 전입신고를 하게 되면 꼼짝없이 다주택으로 엮여버려 세금이 과중되는 불상사가 발생하게 되는데 이 때문에 전세 계약 시 임차인이 전입신고하지 않는 조건을 걸게 됩니다.

 

임차인 입장에서는 전입신고가 가능한 다른 주거용 오피스텔을 찾아 계약하는 것이 가장 좋겠지만, 현실적으로 이것이 힘들다면 대안으로 선택할 수 있는 것이 전세권 설정입니다.

 

 

전세권 설정이란 전세로 들어간 주택이나 오피스텔 건물의 권리를 확보하는 것으로써 임대인에게 보증금을 돌려받을 수 있도록 하는 일종의 계약입니다. 하지만 임대인의 동의와 협력이 필요할 뿐만 아니라, 수수료가 발생하고 절차가 복잡하다는 단점이 있습니다. 전세권 설정 방법 및 비용은 여기를 참고하세요.

 

이를 대체하는 것으로 비교적 절차가 간단한 확정일자가 있는데 공통적으로 보증금을 보장받을 수 있는 권리이자 계약임은 맞지만, 보증금 회수가 느린 편이고 소송이 필요하다는 부분 등 전세권 설정과 확정일자의 차이가 다소 존재한다는 점 참고하시기 바랍니다.

 

결론적으로, 보증금을 보장받기 위한 가장 좋은 방법은 주거용 오피스텔에 전세 계약을 하고 전입신고를 하는 것이지만, 이게 힘들다면 차선책으로 전세권 설정을 받는 것입니다. 하지만 이 마저도 힘들다면 확정일자를 근처 동사무소나 등기소에서 날인을 받아야 합니다.

 

 

---

 

2. 실제 오피스텔 소유주와 계약하기

오피스텔 전세 계약 시 가장 먼저 확인해야 할 것은 바로 실제 소유주입니다. 등기부등본 상의 집주인과 계약서 상의 임대인이 같은지 확인하면 됩니다. 대리인과 계약을 해야 한다면, 임대인의 인감증명서, 인감도장을 날인한 위임장을 확인해야 합니다. 또한 집주인과 직접 통화를 하여 추가로 확인을 하는 것이 좋고 계약금 및 잔금은 등기부등본상의 소유자 통장으로 입금하는 게 안전합니다.

 

이 외에도 전세 계약서에 적혀있는 계약금, 중도금, 잔금 지불 일정 등을 확인해야 합니다. 협의했던 전입신고나 전세권 설정, 금액을 치르는 시기 등 협의했던 내용이 명시되어 있는지 확인하고 혹시라도 틀린 게 있다면 다시 한번 확인을 요청하고 신중하게 계약을 진행해야 합니다.

 

 

---

 

3. 전세금을 대출받아야 한다면 사전에 집주인의 동의받기

요즘은 청년층의 전세보증금 대출 금리가 낮기 때문에 여유가 있더라도 일부러 대출을 이용하는 경우가 있습니다. 하지만 이 경우에는 임대인의 사전 동의가 있어야 하기 때문에 반드시 전세 계약 전에 임대인의 동의를 구해야 하며, 이를 확실 시 하기 위해 특약에 전세자금 대출 가능 여부를 넣어야 합니다. 추가로 전세자금 대출이 불가능할 경우 계약을 무효로 하고 수수한 모든 대금은 즉시 반환하는 조항을 넣는 것도 좋습니다.

 

 

---

 

4. 특약 사항 넣기

전세 계약 이후 불미스러운 일이 생기지 않도록 특약 사항을 넣는 것은 아주 중요합니다. 특히나 전입신고 혹은 전세권 설정 가능 여부, 청소 및 하자 보수 여부, 대출 발생 여부 등을 임대인과 임차인의 의견을 반영해 추후 모르쇠로 나오지 않도록 협의된 대로 문서화해 작성하도록 합니다. 꼼꼼히 작성할수록 추후 갈등이나 불이익이 생기지 않습니다.

 

요즘은 다주택자들이 세금 문제로 오피스텔 전입 신고를 막거나 매매로 돌리는 경우가 많아지면서 오피스텔 전세 매물을 찾기가 굉장히 힘들어졌습니다. 때문에 임차인은 어쩔 수 없이 불리한 조건을 특약으로 넣고 전세 계약을 하게 되는 경우가 자주 있는데 전입신고를 하지 못하게 되면 임차인은 보증금을 돌려받지 못할 수 있다는 점 명심하시고 최소한 전세권 설정 또는 확정일자를 받아두시기 바랍니다. 지금까지 오피스텔 전세 계약 시 주의사항에 대해 알아봤습니다.