오피스텔 주택수 포함 1가구 2주택 여부 총정리

천정부지로 오르는 집값을 떨어뜨리기 위해 정부는 1가구 2주택, 3주택 등 다주택자에 대한 세 부담을 크게 늘렸습니다. 과거에 오피스텔은 주택 수에 포함되지 않았기 때문에 이러한 규제를 피할 수 있어 인기가 많았던 상품이었는데요. 이 마저도 주거용 오피스텔은 모두 주택으로 취급받도록 변경되며, 졸지에 다주택자가 되는 사람들이 많이 생겼습니다.

 

하지만 오피스텔을 보유하고 있다고 해서 모든 오피스텔이 주택수 포함이 되고 1가구 2주택이 되는 것은 아닌데요. 본문에서 오피스텔 주택수 포함 여부에 대해 자세히 알아보겠습니다.

 

 

---

오피스텔 1가구 2주택

끊임없이 쏟아지는 정부의 부동산 대책들

정부는 지난 7월 10일 부동산 대책의 후속 조치로 마련한 지방세법 개정안에서 다주택자의 취득세, 종합부동산세, 양도세 등 세제를 강화하겠다고 밝혔었습니다. 이로 인해 기존 3주택까지 주택 가액에 따라 1~3% 정도였던 취득세율은 조정대상지역의 경우 2주택은 8%, 3주택 이상은 12% 수준으로 대폭 상승했습니다.

 

이처럼 대폭 상승한 취득세율로 인해 다주택자들의 세 부담이 늘어날 수밖에 없었고 그 당시 취득세에 한해서 주택 수에 포함되지 않았던 오피스텔과 같은 비규제 상품이 인기를 많이 끌었었습니다.

 

 

하지만 행정안전부가 발표한 지방세법 개정안에서는 2020년 8월 12일 이후 취득하는 오피스텔은 주거용 오피스텔에 한해 주택 수에 포함된다고 밝혀 큰 혼란에 빠졌었습니다. 이로 인해 오피스텔을 여러 채 보유하고 있더라도 다주택자로 취급하지 않았던 과거와는 달리 현재에서는 오피스텔을 주거용으로 사용하게 될 경우 다주택자로 취급받고 세 부담을 고스란히 떠안을 수밖에 없습니다. 

 

예를 들어서, A라는 사람이 아파트와 주거용 오피스텔을 각각 1채씩 보유하고 있다면, A가 보유하고 있는 주택을 오피스텔까지 포함하여 2주택으로 취급하기 때문에 다주택자가 됩니다. 때문에 1가구 1주택을 통한 비과세는 불가능하며, 종부세·양도세 중과를 적용받게 됩니다. 2021년 1가구 2주택 종부세 세율과 계산법은 여기를 참고하세요.

 

 

---

 

주택 수 포함 예외

오피스텔 양도세 비과세 요건

오피스텔은 2020년 8월 12일 이후에 주거용으로 취득했다면 주택 수에 포함된다고 말씀드렸습니다. 하지만 오피스텔은 꼭 주거용 뿐만이 아니라, 업무용으로 사용하는 경우도 있는데 업무용 오피스텔을 취득한 경우에는 준주택 적용이 되지 않고 건축법을 적용받게 됩니다.

 

이 덕분에 업무용으로 오피스텔에 세입자를 받으면 건물 분양가액의 10% 부가세 환급을 받을 수 있고, 주택 수에 포함되지 않기 때문에 1가구 2주택에 해당되지 않아 종부세·양도세도 중과세를 적용받지 않습니다. 예를 들어, 아파트와 업무용 오피스텔을 각각 1채씩 보유하고 있다면, 업무용 오피스텔은 주택을 보유한 것으로 취급하지 않아 다주택자가 아닌, 1 주택자가 되어 1가구 1주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수도 있게 됩니다.

 

 

단, 본인이 보유한 오피스텔이 업무용이라는 것을 증명하기 위해서는 임대인이 해당 오피스텔로 임대사업자 등록을 해야 하며, 이후에 개인사업자들에게 월세를 놓아야 합니다. 이러한 절차가 없이 업무용이라고 해봐야 받아들여지지 않기 때문에 다주택자 세 부담이 크거나, 세금 절차가 복잡해지는 것이 싫다면 이처럼 임대사업자를 등록하고 정식적으로 업무용 오피스텔로 사용하는 방법밖에 없습니다.

 

업무용으로 세입자를 받았다면, 임대료에 대해서 세금계산서를 발행해줘야 하고 연 2회 부가세 신고를 해야 합니다. 참고로, 세입자는 전세자금 대출을 받을 수 없고 주소이전이 불가능합니다. 만약, 세입자가 주소를 이전하게 될 경우 환급받은 부가세를 다시 반납해야 하고 과징금이 부과되기 때문에 이때부터는 오피스텔 1가구 2 주택에 해당이 됩니다. 때문에 업무용 오피스텔로써 세입자를 받을 생각이라면 세입자가 주소를 이전하지 않도록 계약 조건을 걸어두는 것이 좋습니다.

 

 

---

 

결론

오피스텔 주택수 포함 여부에 대한 결론

오피스텔은 대부분 주거용으로 사용하고 있기 때문에 대부분은 1가구 2주택에 해당되어 다주택자로 취급받아 세 부담이 커지고 세금 절차가 복잡해집니다. 하지만 업무용으로 사용하게 될 경우에는 1가구 2주택에 해당되지 않기 때문에 종부세·양도세가 중과세되지 않고 1가구 1주택 양도세 비과세 혜택까지 받을 수 있습니다.

 

업무용 오피스텔로 인정받기 위해서는 가장 먼저 임대사업자를 등록해야 하며, 세입자를 구해야 합니다. 뿐만 아니라, 세입자에게 주소 이전을 하지 않는 조건을 붙여야 하며, 이를 어길 시에는 임대인에게 발생하는 피해에 대한 보상을 해주는 것으로 계약을 하고 임대해줘야 합니다. 임대인이 주소 이전을 하게 되면 1가구 2주택으로 보고 환급받은 부가세를 다시 반납해야 하고 과징금이 부과되기 때문입니다.

 

현재는 다주택자에 대한 세 부담이 점점 커지고 있기 때문에 이처럼 업무용 오피스텔 투자 상품이 인기를 끌고 있습니다. 업무용 오피스텔은 다주택자로 세 부담을 떠안을 필요도 없을뿐더러, 소자본으로 시작할 수 있고, 세입자를 구할 여력만 충분하다면 임대 소득과 시세 차익을 누릴 수 있다는 장점이 있습니다.

 

하지만 최근엔 오피스텔의 과도한 공급으로 인해 경쟁 신축 오피스텔로 인한 공실이 발생할 수 있고 환금성 등도 약하다는 단점도 있어 오피스텔 투자의 위험성에 대해서도 숙지를 하시고 부동산 재테크를 고려해보시기 바랍니다. 지금까지 오피스텔 주택수 포함 여부에 대해서 알아봤습니다.