오피스텔 투자의 위험성 총정리

오피스텔 투자의 위험성 총정리

요즘 같은 저금리 시대에 적금이나 예금으로 돈을 모을 수는 있어도 돈을 부풀리기는 사실상 불가능합니다. 이를 반증하듯 최근에는 주식, 펀드, 부동산 등 각종 분야에 투자를 하시는 분들이 크게 증가하며 가히 투자열풍이 불고 있습니다.

 

이 중에서 가장 핫한 투자 분야는 아마 부동산이 아닐까 싶은데요. 정부의 규제가 점점 강해지고 있는 가운데 주택에 투자하기란 힘든 부분이 많아 비교적 규제가 적고 비용도 저렴한 오피스텔에 투자를 생각하시는 분들이 많습니다.

 

목돈이 오가는 투자인 만큼 그에 대한 장점과 단점을 따져보셔야 성공적인 투자를 할 수 있겠죠? 이번 시간에는 오피스텔 투자의 위험성에 대해 함께 알아보도록 하겠습니다.

 

 

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뜨거운 관심을 받고 있는 오피스텔 투자

코로나 바이러스로 인한 시장 동향 변화와 급등하는 부동산 시세에 따른 정부의 규제 등이 맞물리며 최근 오피스텔 투자 열풍이 불고 있습니다. '서민은 평생 일해도 내 집 마련 조차 힘들다'라는 말이 생길 정도로 부동산 시세가 크게 급등하며 시세차익을 노린 투자를 막기 위해 정부가 뒤늦게 대책들을 마련하고 있죠. 이로 인해 입주조건과 금융규제 그리고 세제 강화까지 주택 투자를 하기 굉장히 까다로워졌기 때문에 비교적 이러한 규제가 적은 오피스텔에 자연스레 관심이 쏠렸기 때문입니다.

 

 

더군다나 경제 상황도 악화되면서 현실적으로 내 집 마련이 어려운 사회초년생, 신혼부부의 오피스텔 수요가 늘어났고 직장인들도 도심지에 있는 직장 근처에 내 집을 마련하긴 힘드니 근처의 원룸식 오피스텔 거주를 선호하는 분들이 많습니다.

 

 

오피스텔 투자 장점

오피스텔 투자의 장점은 크게 다음과 같이 나눠볼 수 있습니다.

▣ 첫번째, 시세차익과 월세 수입

오피스텔의 가장 큰 장점은 부동산 투자의 핵심인 시세차익을 얻을 수 있을 뿐만 아니라 꾸준히 얻을 수 있는 월세 수입입니다. 주식 같은 경우 투자를 해도 주가가 폭락해 오히려 손해를 보는 경우가 많은 것에 반해 부동산 종목은 그 특성상 주택에 가깝게 안정성이 보장되며 오피스텔의 경우 이에 더해 임차인에게 꾸준한 월세 수입을 얻을 수 있습니다.

 

 

▣ 두번째, 비교적 덜한 금융규제

현실적으로 주택에 투자하기 위해서는 금융권 대출이 불가피합니다. 하지만 요즘은 정부 규제가 심해지며 주택 투자를 위한 대출은 굉장히 까다로운데요. 반면 오피스텔은 비주택으로 분류되기 때문에 금융 규제를 피할 수 있어 대출을 받기 쉬운 편입니다. 임대사업자로 등록하면 오피스텔을 여러 채 투자하기 쉽다는 것도 큰 장점이라고 볼 수 있습니다.

 

 

▣ 세번째, 소액 투자 & 많은 수요

오피스텔은 그 크기가 작은 소형 주택이므로 주택에 비해 투자시 큰 금액이 필요치 않습니다. 부동산 투자엔 초기 자본금이 많이 든다는 큰 단점이 있는 것에 반해 오피스텔은 그 단점을 상쇄하는 것이죠. 또한 요즘은 점점 1인, 2인 가구가 늘어나고 있고 도심지 주택 가격이 급등하였기 때문에 월세로 원룸형 오피스텔을 찾는 학생, 직장인들도 크게 늘어났습니다.

 

 

오피스텔 투자의 위험성 

그렇다면 오피스텔 투자의 위험성은 어떤 게 있을까요? 크게 다음과 같이 나눠볼 수 있습니다.

▣ 첫번째, 과도한 공급 & 공실

오피스텔 투자는 여러모로 매력적이라고 느껴지실텐데요. 문제는 이러한 생각을 하는 것이 한두명이 아니라는 것입니다. 특히나 택지개발지구에는 오피스텔이 과도하게 공급되며 임차인을 찾지 못해 공실이 발생하는 경우가 굉장히 많습니다.

 

오피스텔 투자는 엄연히 다른 투자자들과의 경쟁이 기본이 됩니다. 공급이 많으면 당연히 그 가격은 떨어지게 되며 오피스텔이 과도하게 많이 지어진 지역에 투자를 하게 되면 오피스텔 투자의 핵심이라 할 수 있는 월세 수입은 적을 수 밖에 없는 것입니다.

 

 

서울의 도심에 있는 오피스텔 보단 상대적으로 수도권 택지개발지구에는 신규 오피스텔이 많이 공급됩니다. 이러한 오피스텔들은 상대적으로 땅값이 낮기 때문에 분양가도 매우 저렴하다고 생각하실 수 있지만 자칫하다가는 다른 오피스텔과 경쟁을 한 뿐만 아니라 택지지구에 있는 수많은 주택들과도 경쟁을 해야할 수 있습니다. 이렇게 되면 수요보단 공급이 월등하기 때문에 자연스레 월세 수입은 점점 떨어지며 이와 함께 매매가도 떨어지게 됩니다.

 

 

▣ 두번째, 약한 환금성 

오피스텔을 매매하는 사람들은 실거주를 위해 매매하는 것이 아닌 투자를 위해 매매하는 경우가 대다수입니다. 따라서, 그 투자 수요가 굉장히 제한적입니다. 또한 오피스텔 특성상 새로운 경쟁 오피스텔이 계속 지어지다보니 사람들은 당연히 신축 오피스텔에 관심을 갖고 비교적 오래된 오피스텔은 찾지 않기 마련입니다.

 

따라서, 오피스텔 투자를 생각하신다면 이러한 약한 환금성을 보완해줄 입지를 매우 중요시 살펴보아야 합니다. 역과는 얼마나 가까운지, 숲이나 공원이 있는지, 영화 및 쇼핑을 할 수 있는 여가시설은 있는지 무엇보다 오피스텔 수요는 사회초년생, 신혼부부, 미혼 직장인 등 1인, 2인가구가 대부분을 이루고 있는 만큼 업무중심지에 얼마나 인접해 있는지 따져보셔야 합니다. 

 

 

어떤 오피스텔에 투자해야 할까?

▣ 세권형 오피스텔

상업중심지이면서 업무중심지에 위치한 오피스텔은 가장 좋은 평가를 받습니다. 하지만 이러한 오피스텔은 당연히 땅값이 비쌀 수 밖에 없고 월세 수익률은 적을 수 밖에 없습니다. 언뜻 보면 월세 수익률이 적은데 투자할 가치가 있느냐라고 할 수 있지만 부동산 투자의 최우선 원칙은 월세수익률이 아닌 환금입니다.

 

 

세권 중심의 오피스텔은 월세 수익률이 적은 반면 오피스텔 최대 단점인 환금성과 차익을 보완할 수 있습니다. 단지 월세 수익률이 높은 오피스텔을 원하신다면 지방에 위치한 오피스텔에 투자하시는 것이 좋지만 임대가가 저렴하다는 것은 그만큼 수요가 적다는 것을 의미하고 그만큼 환금이 어렵다는 것을 의미합니다. 단기적으로는 월세 수익률이 높은 것이 좋아보일지 모르지만 장기적으로는 환금성이 좋은 곳을 선택하는 게 좋습니다.

 

 

▣ 신도시 등 거대 주거벨트라인의 오피스텔은 수요가 적다

기본적으로 오피스텔을 찾는 분들은 도심지에 직장을 둔 1~2인 가구가 직장 출퇴근을 더 원활히 하기 위해 단기간 이용하는 경우가 대부분입니다. 그런데 새롭게 지어진 신도시에 직장이 있을까요?

 

신도시에 거주를 원하는 분들이라도 오피스텔을 원하기 보단 주택을 선호하는 경우가 대부분이며 심지어 이러한 신도시나 거대 주거벨트라인에는 경쟁 오피스텔 공급이 많기 때문에 임차인을 구하기도 굉장히 힘들어질 수 있습니다.

 

 

▣ 대형 오피스텔은 환금성이 떨어진다

오피스텔이 인기가 많아지며 최근에는 대형 오피스텔에도 관심을 받는 분들도 많습니다. 기존 오피스텔 보다 더욱 넓은 공간과 다양한 서비스를 제공한다는 점에서 어느정도 차별성이 있고 실제로 살고 있는 임차인들의 평가도 좋은 편입니다.

 

하지만 몸집이 큰 만큼 기본적으로 더 많은 금액을 투자할 수 밖에 없고 오피스텔을 큰 금액을 들여 수요하기란 아직까지 오피스텔 투자의 인식이 좋지 않습니다. 거주하는 사람 입장에선 넓고 편리할 수 있으나, 실제로 그 오피스텔을 다시 구매하여 재판매를 하기란 금액적으로도 부담되고 신축 오피스텔이 계속 공급되는 요즘 추세에 몸집이 큰 오피스텔은 환금성이 매우 떨어집니다.

 

지금까지 오피스텔 투자의 위험성에 대해서 알아봤습니다.