재개발 재건축의 차이 알아보기

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재개발과 재건축

부동산 투자를 생각하고 계시는 분들에게 재개발과 재건축은 꼭 알고 계셔야 하는 기본 개념입니다. 언뜻 보면 똑같은 용어라고 착각하실 수 있겠으나 개발되는 범위와 추후 매매하기까지 굉장히 큰 차이가 있기 때문입니다.

 

이번 시간에서는 재개발 재건축의 차이에 대해서 알아보고 투자를 하실 때 주의사항에 대해서도 알아보겠습니다.

 

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재개발이란?

재개발이란?

재개발이란, 주거환경이 좋지 않은 특정 지역을 도로 및 상하수도 등의 기반시설을 새롭게 정비하고 주택 등을 신축함으로써 주거환경, 도시경관을 재정비하는 사업을 말합니다. 쉽게 말해서, 주택만 새로 짓는 것이 아닌 주위 낙후된 시설까지 새롭게 개발이 되는 것입니다.

 

재개발은 시장, 군수, 구청장 등이 추진하는 공공의 목적을 위한 공공사업이라 할 수 있으며, 재개발이 필요한 지역을 지정하고 재개발추진위원회를 설립해 그 지역의 토지, 건축물 소유자의 동의를 얻어 진행됩니다.

 

재건축이란?

재건축이란?

재건축이란, 주택건설촉진법에 근거하여 기존의 노후 및 불량 건축물이나 연립주택지구를 허물고 새로 건축하는 것을

말합니다. 쉽게 말해서, 주위 시설물은 제외하고 낡은 건축물만을 새롭게 건축하는 것입니다.  

 

재건축은 기존 주택의 소유자가 재건축 조합을 설립하여 자율적으로 주택을 건설하는 민간사업이라 할 수 있습니다. 재건축 사업을 진행하고자 한다면 공동주택의 경우 300세대 이상 / 단독주택의 경우 200호 이상이어야 하거나 부지면적이 1만㎡이상이어야 하며, 안전진단 실시결과 2/3 이상의 주택 또는 주택단지가 재건축 판단을 받아야 가능합니다.

 

 

재건축을 위해 해당구역에서 추진위원회라는 것을 구성하고 재건축 결의를 해야 합니다. 재건축 결의가 법적인 효력을 얻기 위해서는 전체 구분소유자 중 4/5이상, 각 동별 2/3 이상이 재건축에 동의하여야 합니다. 결의가 된다면 해당 지방자치단체가 평가하는 안전진단 절차를 통과해야 하고, 가능하다 판단된다면 조합을 설립한 후 재건축사업이 진행됩니다.

 

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재개발 재건축의 차이

	재개발	재건축
근거법령	도시 및 주거환경 정비법
정비기반시설	열악	양호
안전진단실시	미실시	실시 (단독주택 재건축 제외)
임대주택건설	전체 세대수의 15%이상	상한용적률과 법정상한용적률 차이의 50%
개발부담금	해당없음	초과이익환수법 적용
사업외 보상비	많음	적음
사업진행	예측이 어려움	예측 가능
투자수익 예측	예측이 어려움	예측 가능
실제 투자금	상대적으로 적음	상대적으로 많음

재개발 재건축의 차이는 크게 위 자료와 같습니다.

 

재개발과 재건축은 열악한 건축물이 밀집한 지역에서 이루어진다는 점은 공통되나, 재개발이 정비기반시설이 열악하기 때문에 재개발되는 과정에서 기부채납하는 부분이 많다는 점에서 차이가 있습니다. 재개발시설은 개인소유가 되지 못하기 때문에 지자체에 조합원들이 기여하는 부분이 많아지게 되는 것입니다.

 

 

따라서, 기부채납 비용이 높은 재개발보단 재건축이 개발이익이 더 크다고 할 수 있습니다. 또한 재건축에는 세입자의 주거이전비, 상가영업보상비 등이 없기 때문에 사업외 보상비도 비교적 적게 발생하기 때문에 이 부분에서도 메리트가 있습니다.

 

그렇다고 재개발보단 재건축이 무조건 더 좋다고 할 수는 없는데 기반시설이 비교적 양호한 재건축은 복잡하지도 않고 사업성에서도 좋아 보이지만 투자금이 많이 들어가게 됩니다. 더군다나, 조합이 의무적으로 공급해야 하는 소형임대주택 비율도 재개발에 비해 높다는 점이 단점이라 할 수 있겠습니다.

 

 

또한 재건축은 '초과 이익 환수법'이 적용되는데 재건축이 되고 3,000만원 이상의 이익이 발생했다면 그 수익의 10~50%를 납부해야 합니다.

 

▣ 2020년 

• 거주기간 2년 이상, 보유기간 10년 이상

 

▣ 2020년 이후

• 거주기간 10년 이상, 보유기간 10년 이상

 

이러한 세금을 최대한 줄이기 위해서는 올해까지는 거주기간 2년 이상일 때, 보유기간에 따라서 최대 80프로를 공제받을 수 있으나, 내년 이후에는 거주기간과 보유기간을 따로 계산하여 10년 이상 거주하고 10년 이상 보유 했을 때 80프로를 공제받을 수 있게 됩니다.