공시지가와 실거래가 차이

투자/부동산
2020. 7. 6.

흔히 아파트 가격에 대한 얘기를 할 때 사용되는 것이 실거래가인데 말그대로 실제로 아파트가 얼마정도에 거래되는지에 대한 가격을 의미한다고 볼 수 있겠습니다. 다만 실거래가에 대해선 알고 있어도 공시지가에 대해서는 잘 모르고 계시는 분들이 많이 계십니다.

이번 포스팅에서는 공시지가와 실거래가 차이에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

▶ 공시지가

공시지가에서 공시의 사전적 정의는 '일정한 내용을 공개적으로 게시하여 대중들에게 널리 알림'을 의미합니다.

비슷한 의미로 공고가 있으며 '국가 기관이나 공공 단체에서 일정한 사항을 대중들에게 광고, 게시, 공개적 방법으로 널리 알림'을 의미하는 비슷한 단어입니다.

그리고 지가란, 말 그대로 '땅의 가격'을 의미합니다.

즉 공시지가란, 쉽게 말하자면 '대중들에게 땅의 가격을 공개적으로 게시하는 것'을 의미합니다.

공시지가의 뜻에 대해서 조금 더 자세히 알아보면 경제적인 측면의 공시지가는 국토해양부, 행정자치부, 국세청 등 다양한 토지가격 체계를 일원화하기 위해 만들어진 제도로써 해당 기관 장관이 조사 평가하여 공시된 토지의 단위 면적 당 가격을 의미합니다. 그리고 이 공시지가를 통해 토지관련 세금의 과세기준을 정합니다.

따라서 공시지가는 믿을만한 지가정보체계를 세우기 위해 만들어졌고 부동산 감정평가 법률에 따라 건물 가격이 아닌 토지의 가격을 의미하는 것으로 표준지의 단위 면적당 가격 양도세, 상속세 등의 각종 토지관련 세금의 과세기준이 됩니다. 정리하자면 공시지가는 땅의 가격만을 대충 알 수 있는게 아니라 공시지가가 얼마냐에 따라서 납부해야 하는 세금도 달라지기에 부동산 투자에 관심이 있으신 분들이라면 중요한 사항입니다.

▶ 표준공시지가 개별공시지가

공시지가는 '표준공시지가'와 '개별공시지가'로 분류합니다.

# 표준공시지가

일반적으로 '공시지가'라고 하면 '표준공시지가'를 의미합니다.

표준공시지가는 전국의 과세대상 토지 및 국공유지 필지 가운데 대표성이 있는 45만 필지를 골라 산정하여 매년 1월 1일을 기준으로 단위면적당 표준지에 대한 적정가격을 조사, 고시하는 가격입니다.

# 개별공시지가

개별공시지가는 '표준공시지가'를 기준으로 시장, 군수, 구청장이조사한 개별토지의 특성과 비교표준지의 특성을 비교 및 산정한 후, 토지특성차이에 따른 가격배율을 산출하여 이를 표준지공시지가에 곱하여 지가를 산정 후 감정평가업자의 검증을 받아 토지소유자 등의 의견수렴과 시, 군, 구 부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 시장, 군수, 구청장이 결정, 공시하는 개별토지의 단위면적당 가격을 말합니다.

종합소득세, 토지초과이득세, 양도소득세, 상속세, 증여세, 취득세, 개발이익부담금 등 각종 토지관련 세금의 부과기준이 되는 개별필지 공시지가를 산정하는 기준으로 활용되며 정부가 공공용지를 매수하거나 수용 또는 사용하는 경우 보상과 국공유토지의 취득 처분 등에도 개별공시지가가 적용됩니다.

따라서 공시지가는 세금, 소득세와 관련이 깊기에 정부 입장에서는 세수를 늘이기 위해 공시지가를 올리려고 하고, 주민입장에서는 공시지가가 높으면 세금을 많이 내야 하기에 특히나 고가의 아파트나 땅의 소유자들은 불만을 토로할 수 밖에 없어 이로인해 매년 공시지가가 발표되면 주민들의 이의신청이 나올 수 밖에 없습니다.

▶ 실거래가

실거래가는 아파트에 사는 사람들이 실제로 아파트를 사고 판 매매가를 의미합니다.

매수자가 100% 매수금을 다낸 잔금일, 소유권 이전 기준일을 실거래가 기준이라 하며 매매 기준일과 소유권 100% 이전 기준일은 기간이 긴 경우가 많기 때문에 이처럼 실거래가 기준을 소유권 100% 이전일로 보는 것입니다.

보통 실거래가는 공시직지가의 약 2배 정도에서 크게는 4배 이상이 될 수 있는데, 이는 건물의 가치와 주변 환경, 투자자들의 관심도가 크게 반영되기 때문에 수요층이 두껍고 미래가치가 높다면 거래가는 높게 형성될 수 있습니다.