근저당 설정이란 : 해지방법, 서류

근저당 설정이란 : 해지방법, 서류

부동산에 관심이 있으신 분들이라면 근저당 설정이란 말을 자주 들어보셨을 겁니다. 또 부동산에 관심이 없으시더라도 전세, 월세로 살고 계시는 분 혹은 한채라도 본인 소유의 집을 갖고 계신 분들이라면 근저당 설정에 대해선 알고 계셔야 합니다.

 

근저당에 대해 아셔야 되는 이유는 이미 우리 주변의 거의 모든 집은 근저당 설정이 되어 있다고 보시면 되기 때문입니다. 월세, 전세를 구할 때는 이 근저당 여부에 대해 꼭 등기부등본을 떼어서 확인을 하시고 집을 구해야 합니다.

 

 

도대체 근저당이란 게 뭐길래 이렇게 중요하다고 하는 걸까요? 오늘은 근저당 설정이란 무엇인지에 대해 알아보고 해지방법, 필요서류에 대해서도 알려드립니다.

 

 

 

근저당 설정이란?

근저당이란, 미래에 생길 채권을 담보로 저당권을 미리 설정하는 것입니다.

여기서 저당권은 채무자가 채무를 제대로 이행해지 못했을 때를 대비하여 미리 해당 부동산을 담보물로 저당을 잡고 채권자가 이 부동산 담보에 대해 다른 채권에 우선시되게 변제 받는 걸 목적으로 하는 권리라고 할 수 있습니다. 

 

즉, 근저당 설정은 채무자가 부동산을 담보로 대출을 받았을 때 대출을 해준 사람이 갖고 있는 권리로써 만약 채무자가 빌린돈을 제대로 갚지 못할 경우 대출을 해준 사람은 담보인 부동산을 차압할 수 있는 것입니다. 즉, 채무자가 돈을 빌리고 갚지 않으면 채권자 입장에선 곤란할 수 밖에 없으니 담보를 잡아두는거라 할 수 있겠습니다.

 

근저당은 등기부등본에 채권 최고액으로 올라갑니다. 채권자가 10억을 빌렸다고 가정한다면 그대로 10억이 올라가는 것이 아닌 1금융권을 기준으로 120%가 평균이며 아래 단계 금융권으로 내려갈수록 점점 높게 적용되어 최대 150%까지 올라갈 수 있습니다. 이렇게 올라가는 이유는 대출기간이나 이자율에 따라서 계산되기 때문입니다.

 

앞서 우리 주변 거의 모든 곳은 근저당 설정이 되어 있을거라 말씀드렸습니다. 그 이유는 예를 들어서 10억짜리 집을 구매할 때 현금 10억을 한꺼번에 주고 구매하는 경우는 극히 드물 것이며 주로 은행 대출을 이용할 것입니다. 그렇게되면 소유자가 대출을 받은 은행에서 첫 번째로 근저당 설정을 해두게 됩니다. 따라서, 대출을 끼지 않고 부동산을 구매하는 경우는 거의 없기 때문에 근저당 설정을 하지 않은 곳을 찾기란 굉장히 힘이 듭니다. 

 

 

왜 근저당 설정에 대해서 알아야할까?

사실상 근저당 설정을 하지 않은 곳은 극히 드무니 우리는 우리 나름대로 월세나 전세로 들어갈 때 왠만하면 근저당 금액(대출금 융자)이 얼마나 설정되어 있느냐를 알아보고 들어가야 안전합니다. 그 이유는 근저당 설정금액이 얼마냐에 따라서 소중한 우리의 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 생길 수 있기 때문입니다.

▣ 예시
만약 매매가 8억짜리 아파트에 6억을 보증금으로 들어갔다고 가정해 봅시다. 그런데 해당 아파트가 어떤 이유로 경매에 넘어가게 됐고 이때 근로당 설정 금액 즉, 대출금 융자가 4억원이 껴있었습니다. 경매결과 해당 아파트는 6억원에 낙찰되었다면 근저당권 우선순위 세입자는 전세 보증금을 2억원밖에 돌려받지 못할 수 있습니다.

 

월세, 전세 계약 시 체크해야 될 사항

부동산이 경매로 넘어가게 된다면 채권 최고액 범위안에서 근저당 설정권자에게 다른 채권자들보다 우선 변제받을 수 있는 1순위 권한이 주어집니다. 따라서 월세나 전세를 계약하시려는 분들은 근저당이 임대차 계약을 맺는 주택에 몇 %가 설정되어 있느냐를 따져보셔야 합니다.

 

시세가 어느정도 형성되어 있는 아파트 같은 부동산이라면 해당 부동산의 근저당이 70%이하로 설정되어 있는 곳을 선택하는 게 좋고, 비교적 시세가 불명확한 단독주택, 빌라 같은 부동산이라면 시세 대비 60%이하로 설정되어 있는 곳을 선택하시는 게 좋습니다. 혹시라도 본인이 들어가는 전세 보증금과 근저당으로 잡힌 금액을 합친 값이 해당 아파트 시시세의 100%를 넘게 된다면 계약에 대해선 다시 한번 생각을 해보시는 걸 권합니다.

 

무조건 근저당 설정이 많이 되어 있는 곳이 무조건 안좋다고 할 수는 없습니다만 그만큼 위험요소가 크다는 것은 명백합니다. 월세보증금이라고 해도 서민들에게는 절대 가볍게 볼 금액이 아닌만큼 집을 구할 때는 부동산에서 말하는 정보에만 의존하지 않도록 하고 집을 보면서 구하려는 집의 위치, 가격, 시설 그리고 가장 중요한 근저당 설정은 얼마나 되어 있는지를 등기부등본을 떼어 확인해야 할 것입니다.

 

근저당 설정은 은행에서만 할 수 있는게 아니라 개인적인 채무관계에도 설정이 가능합니다. 따라서 소유주가 집을 담보로 다른 금융사에 돈을 빌리거나 혹은은 개인적으로 누군가에게 돈을 빌리기 위해 근저당 설정을 할 수 있는데 근저당 설정이란 채무자가 돈을 갚지 않을 경우를 대비해 부동산을 담보로 돈을 빌리는 것이니 만큼 소유주가 상황이 어려워져 채무를 이행하지 못하게 된다면 부동산을 처분해 빌려줬던 돈을 회수해갈 것입니다.

 

최악의 상황이라면 결국 집은 경매에 넘어가게 되고 그럼 은행이나 다른 근저당 설정권자 등이 돈을 다 회수해가고 내가 걸어둔 월세, 전세 보증금은 거의 남아있지 않게 될 수 있고 아예 받지 못하고 쫓겨나는 경우가 발생할 수 있습니다.

 

 

근저당 설정 해지

근저당은 부동산의 소유주가 설정했던 대출금을 모두 상환했다고 하더라도 자동으로 해지되는 것이 아니며 따로 해지신청을 해주어야만 합니다.

 

 

근저당 해지는 가능하다면 빨리 해줄수록 좋은데 가장 큰 이유는 근저당이 설정된 곳은 거래에서 불리한 점이 많기 때문입니다. 세입자 입장에서 직접 주택에 대한 정보를 조회하고 확인했을 때 대출이 되어 있다는 걸 확인하게 된다면 불안감을 느낄 수 밖에 없고 결국 다른 곳을 알아보는 경우가 많을 수 밖에 없고 매매자 입장에서도 근저당 설정이 되어있는 상태라면 본인의 권리를 전부 가질 수 없기도 합니다.

 

1. 해지비용

근저당 해지를 위해 금전적인 부분을 모두 해결한 상태라면 해지비용은 개인이라면 약 2만원 수준에서 가능합니다.

다만, 법무사를 이용하거나 은행을 이용하는 경우라면 이보다 4만원 정도를 추가해 지불해야 합니다. 

 

2. 필요서류

1) 등기필증

2) 도장

3) 신분증

4) 해지증서

5) 위임장

6) 근저당 담보 말소 등록세 및 교육세 (교육세 3600원, 법원증지 2000원)

 

3. 해지방법

1) 근저당이 설정된 은행 대출계를 방문해 근저당권 해지를 개인이 하려하니 필요한 서류를 해달라고 하면 위임장과 해지증서, 설정계약서를 작성하여 줍니다.

 

2) 위임장, 해지증서, 근저당권설정 계약서를 지참 후 부동산 소재지 관할 구청 지방세과를 방문하여 말소등기에 필요한 등록세 고지서를 발급 받으러 왔다하면 발급해 줍니다.

 

3) 등록세를 구청에 소재한 은행에 납부하고 부동산 소재지 관할 등기소에 가서 접수합니다.

 

4) 등기소에 비치된 [근저당권 등기말소 신청서]를 작성하고 지참한 서류와 대법원증지 등록세영수증을 첨부해 접수하면 해지가 완료됩니다.

 

근저당설정 해지가 제대로 됐는지 확인하기 위해선 등기부등본을 다시 떼어 체크하셔야 합니다. 신청 접수 후 바로는 되지 않고 며칠이 지났다면 등기부등본을 떼어 확인했을 때 [을구(소유권 이외의 권리에 관한 사항)]에서 '근저당권설정' 부분에 취소선이 그어져 있는 걸 확인하실 수 있습니다.