자연녹지지역 이란 총정리 : 건축행위는 가능할까?

자연녹지지역 이란 총정리 : 건축행위는 가능할까?

우리나라는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률을 만들어 무분별한 개발을 방지하기 위해 용도지역이라는 것을 정의하고 크게 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경지역 총 4가지로 분류하였습니다.

 

이번 시간에 알아볼 자연녹지지역도 이러한 용도지역으로 구분되어 있는 지역인데요. 가장 많이들 궁금해하시는 건축행위가 가능한지 또 가능하다면 얼마까지 가능한지에 대해서 중점적으로 알아보고자 합니다.

 

 

건축행위에 제한을 두고 있다는 사실은 맞지만 제한적인 개발이 허용되어 있고 또 이러한 규제가 평생 지속되는 것은 아니기에 부동산에 관심을 갖고 계시는 분들이라면 도움이 될 수 있는 글이 아닐까 생각합니다. 본문에서 자세히 알아보겠습니다.

 

 

 

자연녹지지역 이란?

용도지역은 토지의 이용과 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등을 제한하여 토지를 효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위해 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말합니다. 쉽게 말해서, 보존이 필요하다 판단되어 무분별한 개발을 막기 위해 제한을 두는 지역입니다.

 

이 용도지역을 토지의 이용과 특성 그리고 장래의 토지이용방향 등을 고려해 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경 보전지역 총 4가지로 분류하는데요. 여기서 도시지역은 주거지역, 공업지역, 상업지역 그리고 녹리지역으로 구분합니다.

 

 

이 중에서도 녹지지역은 이름부터 그렇듯 양호한 도시환경조성과 녹지의 보존을 위해 다른 관리계획지역보다 더 강한 규제가 적용되는 지역이라 할 수 있는데요. 오늘 알아보는 자연녹지지역 이란 이러한 녹지지역의 하나로써 녹지공간의 확보, 도시 확산의 방지, 장래 도시용지의 공급 등을 위해 보전할 필요가 있다고 판단하여 지정된 지역이며 불가피한 경우에만 개발이 허용되는 지역을 말합니다.

 

 

자연녹지지역에서의 건축행위

앞서 말씀드렸듯 자연녹지지역은 개발이 상당히 제한되어 있는 지역이기에 무조건적으로 건축을 할 수 없는 지역은 아니지만 건축할 수 있는 건물엔 한계가 명확합니다.

 

녹지지역은 보전녹지지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역으로 구분되며 이 중 자연녹지지역은 건폐율 20% 이하, 용적률 100%이하의 제한을 받습니다. 지자체의 조례에 따라서 조금씩 다를 수 있지만 다른 용도지역들과 비교해봐도 한눈에 개발(건축) 규제가 가장 강한 지역이라는 것을 확인할 수 있습니다.

 

 

건폐율과 용적률에 대해서 잘 알지 못하시는 분들을 위해 최대한 쉽게 설명드리겠습니다. 건폐율은 대지면적에 따른 건축면적의 비율을 의미하기 때문에 건폐율이 클수록 건물을 더욱 넓게 건축할 수 있고, 용적률은 대지면적에 따른 건축물 바닥면적의 합계 비율을 의미하기 때문에 용적률이 클수록 건물을 더욱 높게 건축할 수 있습니다.

따라서, 부동산 투자와 관련해 말씀드린다면 건폐율과 용적률이 큰 지역일수록 더 넓고 높은 건물을 건축할 수 있는 것이기 때문에 땅값은 더 올라갈 수 밖에 없습니다. 

 

 

자연녹지지역의 제한인 건폐율 20% 이하, 용적률 100%이하가 뜻하는 건축행위는 도시계획 조례에 따로 층수를 정하는 경우를 제외하면 4층 이하의 건물만을 건축할 수 있습니다.

 

 

건물은 단독주택, 제1종/2종 근린생활시설, 종합병원, 병원, 치과병원, 한방병원을 제외한 의료시설, 교육연구시설(직업훈련소 및 학원 제외), 노유자시설, 수련시설, 운동시설, 창고, 동물 및 식물 관련 시설, 분뇨 및 쓰레기 처리시설, 교정 및 국방시설, 방송통신시설, 발전시설, 묘지 관련 시설, 관광휴게시설 만을 건축할 수 있습니다.

 

 

자연녹지지역은 투자할 가치가 없을까? 

이렇게 제한이 많은 지역이라면 굳이 투자할 가치를 느끼지 못하실 수 있습니다. 실제로도 녹지지역의 자연경관을 유지하기 위해 개발 가능성도 낮은 편이지만 바꿔 생각해보면 도시지역이 확장될 때 자연녹지지역이 주거지역이나 산업지역으로 용도가 변경되기만 한다면 건폐율과 용적률이 상승하고 이에 따라 자연스럽게 지역 값은 크게 상승할 것입니다. 즉, 적은 투자로 큰 이득을 볼 수도 있습니다.

 

이렇게 장단점이 명확한 지역이기에 투자를 생각하신다면 매입할 자연녹지지역 땅이 개발가능성이 있는지의 여부를 조사하고 가능성이 있다고 해도 어느 정도의 시간이 걸리는지도 최대한 파악을 해보셔야 합니다. 최악의 경우에는 쓸데없이 땅을 사놨다가 장기간 투자금만 묶이는 경우가 발생할 수 있기 때문입니다. 양날의 검이라 할 수 있지만 분명한 건 투자할 가치가 없는 땅이라 치부하기엔 무궁무진한 가능성을 내포하고 있는 땅이라는 점입니다.