전세사기 안 당하는 법, 이것만 알자!

전세사기에는 여러 가지 유형이 있습니다. 전세를 빼야 하는데 집주인이 연락을 받지 않거나, 집주인도 아닌 세입자가 타인에게 월세로 집을 내주는 이중계약, 최근에는 집값이 폭등, 폭락을 반복하면서 깡통전세, 역전세 유형의 대규모 전세사기도 굉장히 많아졌습니다.

 

세입자는 이러한 전세사기를 당할 경우 집주인이 집을 경매로 넘겨버리고 잠수를 타버리면 사실상 법의 테두리 안에서 내 전세자금을 되돌려 받을 길이 요원하다고 볼 수 있습니다. 돈을 돌려받아야 할 집주인에게 돈이 땡전 한 푼 없으니 방법이 없죠. 이런 일이 발생하기 전에 전세 계약을 하실 예정이라면 꼭 이것만은 알고 계약하시기 바랍니다.   

 

 

전세사기 안 당하는 법

1. 중개업자 등록 여부 확인

전세 사기 사례를 살펴보면, 공인중개사를 사칭하여 중복 계약 혹은 이중 계약 사기가 많이 일어납니다. 특징으로는 중복 계약의 경우 기존 시세에서 20~30% 정도 저렴한 가격으로 내놓아 여러 세입자와 계약 후 전세 보증금을 통째로 가로채는 수법이고 이중계약 사기는 집주인이 아닌 대리인이 세입자와 전세 계약을 해놓고 집주인에게는 월세로 계약을 했다고 말하여 보증금을 가로채는 수법입니다.

 

이를 방지하기 위해 중개 업자 등록 여부를 확인하시기 바랍니다. 중개업자 등록 여부를 확인하기 위해서는 공인중개사 사무소, 공인중개사, 중개보조원의 정보가 올바른지 확인해야 하는데요. 상호명이나 중개업 등록 번호를 이용해 검색하시면 알 수 있습니다. 

 

중개업자 등록여부 확인하기

부동산 중개업 조회 방법 : 중개업자 등록여부 확인하기

 

부동산 중개업 조회 결과

 

2. 계약 전 등기부등본 확인

계약 전 등기부등본을 확인하는 것만으로도 깡통 전세, 신탁 사기를 당할 확률이 크게 줄어듭니다. 깡통전세란, 집의 근저당과 전세보증금 합계가 매매가에 육박하여 세입자가 전세금을 떼이는 것을 말합니다. 신탁사기란, 신탁을 통해 대출을 받은 집주인이 신탁 회사의 동의 없이 전세 계약을 체결해 버리고 전세보증금을 가로채는 전세 사기 수법입니다. 

 

이를 방지하기 위해 등기부등본을구에 근저당이 있는지를 확인해보셔야 합니다. 만약, 근저당이 있다면 "근저당(채권최고액) + 내 전세 보증금 > 매매가의 70%" 공식을 사용하여 매매가의 70% 보다 많을 경우 깡통 전세일 위험이 높기 때문에 이러한 집에 전세 계약을 하는 것은 피하시기 바랍니다.

 

등기부등본 을구 예시

 

등기부등본을구에 근저당이 있는 경우 등기부등본 갑구에서 신탁등기가 있는지를 확인해봐야 합니다.

등기부등본 갑구 예시

 

만약, 신탁등기가 있다면 전세계약을 하지 않는 것이 좋지만 집주인이나 공인중개사가 전세계약에는 아무런 문제가 없다고 할 경우 신탁원부를 확인해 보시면 되는데요. 신탁원부는 쉽게 말해서 신탁에 대한 상세내역이 나와있는 서류이며 부동산 임대권한과 부동산을 담보로 한 대출 내역 등을 확인할 수 있습니다. 신탁원부 인터넷열람 및 발급 방법은 아래를 참고하세요.

 

신탁원부 인터넷 열람 및 발급받기

신탁원부 보는 법 인터넷 열람 및 발급 방법

 

신탁원부 인터넷 조회 신청

 

 

3. 해당 집의 매매가와 동네 매매가, 전세가 비교

 

전세계약을 하려는 집의 매매가를 확인하여 주변 시세보다 크게 저렴하다면 의심을 해보아야 합니다. 특히나 앞서 알아본 근저당이 있는 집의 경우 더욱 주의를 해야겠죠. 집 매매가를 확인하는 방법은 중개사에게 직접 물어보는 방법도 있지만, KB 부동산 어플을 통해 더 정확하고 간단하게 알아볼 수 있습니다.

 

아파트 시세조회 하기

KB국민은행 아파트 시세조회 하기

 

실시간 조회를 통해 즉시 매매금액을 확인할 수 있고 주위 집들의 시세도 파악하기 쉽기 때문에 내가 계약하려는 집의 매매가가 과하게 싼 건 아닌지를 살펴보기 좋습니다. 

 

KB 부동산 주변 매물 시세

동네 매매가와 전세가를 확인해야 하는 이유는 깡통전세와 연관이 있습니다. 주로 신축건물 특성상 시세가 자리 잡지 않았다는 점을 이용하는 사기 수법이며, 매매 및 전세 계약을 하실 생각이라면 시세가 어느 정도 자리가 잡힌 집을 선택하는 것이 좋고 꼭 신축건물에 입주해야겠다면 주변 집의 평균 매매가와 전세가가 내가 들어가고 싶은 집과 크게 다르지 않은지를 확인하시기 바랍니다. 

 

 

4. 국세, 지방세 완납증명서 요구

채납 세금으로 인해 전세 보증금 피해를 보는 경우도 있습니다. 집주인의 국세가 체납된 경우 임차인의 보증금을 보관해야 하는 것이 아닌 국세 체납에 먼저 상환해야 한다는 제도적 원칙이 있는데 이것을 악용한 사기 수법입니다. 따라서, 집주인에게 국세, 지방세 완납증명서를 요구하는 것이 좋습니다. 굳이 직접 집주인에게 요구를 할 필요는 없고 중개사에게 요청을 하면 받아다 줍니다.

 

집주인 동의 없이 국세, 지방세 완납증명서를 열람해 볼 수도 있는데요. 주민센터에 방문하거나 정부 24 홈페이지로 이동한 후 납세증명 항목에서 발급받을 수 있습니다. 과거에는 집주인의 동의가 필요했지만, 개선이 되면서 굳이 동의를 받지 않아도 열람이 가능합니다. 발급받은 납세증명서에 물적납세의무 체납내역에 내용이 없다면 완납이 되었다는 뜻입니다.

 

정부 24 (gov.kr)

정부서비스 | 정부24

 

정부 24 납세증명서 열람 서비스

 

5. 신분증 진위여부 확인

신분증을 위조하여 집주인 행세를 하고 전세 계약 후 보증금을 가로채는 사기 수법이 있기 때문에 계약 전 신분증 진위 여부를 확인하시기 바랍니다. 집주인의 실제 얼굴과 신분증 사진이 일치하는지 확인하고 국번 없이 1382 ARS 서비스를 통해 집주인의 주민등록번호와 발급날짜를 다이얼에 입력만 하시면 주민등록증 진위 여부를 확인할 수 있습니다.

 

 

6. 전세보증보험 가입 가능 여부 확인

 

전세보증보험이 가능한 집인지 먼저 확인하시기 바랍니다. 전세보증보험이란, 세입자의 전세 보증금을 보호해 주는 보험 상품을 말합니다. 다만, 보험사는 아무 집에나 보험에 가입시켜 주지 않고 근저당이 얼마나 잡혀있는지, 시세가 자리가 잡혔는지 등을 따져보고 결정합니다. 

 

전세보증보험에 가입이 가능한지를 확인하고 싶으시다면, 가장 쉬운 방법은 중개사에게 물어보는 것입니다. 만약, 과거에 보험에 가입되어 있던 집이라면 특별한 사항이 있지 않은 이상 이후에도 가입을 할 수 있습니다. 인터넷으로 확인하고 싶다면, 주택도시보증공사 인터넷보증 홈페이지에서 확인할 수 있습니다. 체크 항목들이 나올 텐데 전세 계약을 했다는 가정하에 진행하시면 되겠습니다.

 

전세보증보험 가입여부 확인하기

주택도시보증공사 인터넷보증

인터넷보증보험 가입여부 확인 홈페이지

 

 

7. 임대인이 직접 나오는 경우에만 계약

임대인이 직접 나와서 계약을 하는 것이 가장 좋겠지만, 대리인이 나오는 경우도 많은데요. 이러한 경우 임대인 인감증명서, 임대인 인감도장, 위임장, 대리인 신분증, 대리인 도장을 지참하였는지 중개사를 통해 확인하세요. 대리인 인감도장과 필수서류가 있어야 대리인이 계약을 위임할 수 있는 권한이 생기기 때문에 지참하지 않았다면 계약을 하지 않는 것이 좋습니다. 또한 대리인과 계약을 마치기 전에 집주인에게 전화를 걸어 내용을 다시 한번 확인하시는 것이 좋습니다.

 

  

8. 특약 사항 기재

대항력 악용 사기를 방지하고 대출, 보험 절차 협조를 위해 특약 사항을 기재해야 합니다. 대항력 사기는 임차인이 대항력을 갖추기 전인 전세 계약 후와 전입 신고 사이의 무방비 상태의 기간 동안 집주인이 은행에서 담보대출을 받아 임차인의 전세 보증금 피해를 보는 것을 말합니다. 대출, 보험 절차 협조는 임차인의 전세자금 대출 혹은 보증보험 가입에 임대인의 동의 및 협조를 구하는 것을 말합니다. 아래는 예시 특약 사항입니다.

 

목적	내용
대항력 악용 사기 방지	1. 임대인은 계약 당시의 등기부등본 권리 관계(근저당권 및 기타 제한 물권 등)를 잔금일 익일까지 유지한다. 2. [선순위 근저당 말소 조건으로 계약하는 경우] 임대인의 주택에 설정된 기존 근저당권은 잔금 지급 시 말소한다.
대출, 보험 절차 협조	1. 임대인은 임차인의 전세자금 대출 및 보증보험 가입에 동의 및 협조한다. 2. 임차인의 전세 대출 혹은 전세금 보증 반환 가입이 불가능할 경우 계약금 전액을 돌려준다.

 

 

9. 계약 직전 등기부등본을 확인

계약 전에 중개사를 통해 등기부등본을 확인하고 가계약을 하고 이후 며칠 뒤 계약서를 작성하게 되는데요. 다만, 이 며칠 사이에 집주인이 집을 대출로 담보를 받거나 신탁 대출 등을 받은 후 임차인이 이를 모르고 전세계약을 해버린다면 임차인의 전세 보증금 피해가 발생할 수 있습니다. 따라서, 계약 직전에 다시 한번 등기부등본을 확인하는 것이 좋습니다.

 

 

10. 전입신고, 확정일자 받기

임대인에게 문제가 생겨 집이 경매에 넘어가게 될 경우 임차인은 법원에 가서 보증금을 돌려받기 위한 절차를 진행해야 합니다. 하지만 대항력이 없다면 보증금을 돌려받기가 힘들 수 있는데요. 이 대항력을 갖추기 위해서는 전입신고, 확정일자가 필요하기 때문에 계약 후 최대한 빠르게 받아야 합니다.

 

전입신고는 정부 24 홈페이지를 통해 잔금을 입금한 후 이사를 하는 날에 하면 되고 전입신고가 완료되면 바로 확정일자를 발급받으면 됩니다. 확정일자는 인터넷 등기소 홈페이지에서 신청할 수 있습니다.

 

다만, 확정일자는 어디까지나 전세권 설정이 되기 전까지의 임시방편일 뿐이라는 점 참고하시기 바랍니다. 전세권 설정과 확정일자의 차이는 아래 글에서 설명드렸었습니다.

 

전세권설정과 확정일자의 차이

전세권설정과 확정일자의 차이 총정리

인터넷 등기소 확정일자 신청

 

 

11. 전세보증보험에 가입하기

 

혹시 모를 전세사기에 대비해서 전세보증보험에 꼭 가입하세요. 전세보증보험에 가입하고 사기를 당했다면 100% 피해금액을 보상받을 수는 없지만 보험사를 통해 80%의 피해금액을 보장받을 수 있습니다. 일반적으로 전세 대출을 받는 은행에서 같이 보험 가입을 하는 경우가 많지만, 개인이 따로 SGI서울보증보험, HUG주택도시보증공사 등을 통해 가입할 수 있습니다.

 

 

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전세사기라는게 당장 내 눈 앞에 집주인 혹은 대리인을 보면서 계약서를 쓸 때는 모르겠지만, 막상 일이 터지고부터는 연락은 되지도 않고 전세금은 돌려 받을 길이 없게 됩니다. 지금까지 알아본 내용들만 숙지하고 지키셔도 이중계약, 깡통전세 등과 같은 전세사기로부터 내 소중한 전세자금을 지켜낼 수 있으니 꼭 숙지하시고 계약을 하셨으면 합니다. 전세 사기 안 당하는 법에 대해서 알아봤습니다.