상가임대차보호법 적용범위 총정리

오늘은 상가임대차보호법 적용범위에 대해 알아보겠습니다. 상가임대차보호법은 어떠한 상가를 임대하는데 있어 우리나라 사람들의 경제적인 활동을 하는걸 안정화 시키며 보호하는걸 목적으로 만들어진 법안입니다.

국민 경제 생활의 안전을 보장하며 상가건물 임차인을 보호하기 위해 2002년 11월 1일부터 시행되었고 작년 2018년 1월 26일, 2018년 10월 16일 두차례에 걸쳐 개정안이 나오며 건물을 임차하는 사람들을 보호하는쪽으로 강화되었습니다. 본문에서 개정된 상가임대차보호법 적용범위에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

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상가임대차보호법 적용범위 총정리

상가임대차보호법이란 ?

국민경제생활의 안전을 보장하고 상가건물 임차인을 보호하기 위해 만들어진 법안입니다.

상가임대차보호법은 상가건물 임대차에 관련하여 민법에 대한 특례를 규정하고 국민 경제생활의 안정을 위한 목적으로 만들어졌습니다.

또한 상가임대차보호법은 상가건물(사업자등록의 대상이 되는 건물)의 임대차에 대하여 적용됩니다. 다만, 대통령령으로 정하는 임대차에 대해선 적용되지 않습니다.

이러한 상가임대차보호법은 2002년 11월 1일 시행되며 작년 2018년에 개정안이 발표되었습니다. 아래에서 개정된 상가임대차보호법 적용범위에 대해 자세히 살펴보겠습니다.

 

상가임대차보호법 개정안 적용 대상, 비적용대상

대항요건 (건물의 인도 + 사업자등록)을 갖추고 확정일자를 받은 임차인은 경매나 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지 포함)의 환가대금에서 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 적용받습니다.

상가건물(사업자등록의 대상이 되는 건물)의 임대차(임대차 목적물의 주도니 부분을 영업용으로 사용하는 경우 포함)에 적용됩니다.

일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용되지 않으며 비영리의 건물 임대차(교회, 동창회, 종친회 등)에도 적용되지 않습니다.

 

상가임대차 보호법 적용 범위

제2조(적용범위) 대통령이 정하는 보증금액(환산보증금)을 초과하는 임대차에 대해서는 적용되지 않습니다. 이러한 대통령령으로 정하는 보증금액은 아래의 번호의 구분에 의한 금액을 말합니다.

1.서울특별시 4억이하였으나 개정 후 6억 1천만원이하

2.과밀억제권역 및 부산광역시 3억이하였으나 개정 후 5억이하

3.광역시, 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 산시, 용인시, 김포시, 광주시는 2억 4천만원이하였으나 개정 후 3억9천만원 이하

4.나머지 지역은 1억 8천만원 이하였으나 개정 후 2억7천만원이하

부칙-위 개정안은 시행 이후 체결되거나 갱신되는 상가건물 임대차 계약부터 적용됩니다.

 

상가 임대료 인상률 개정

환산 보증금에 초과하지 않는다면 대항력, 계약 갱신 요구권 10년, 3기 차임 연체시 계약 해지, 우선변제권, 임차권등기 명령, 묵시적갱신, 임대인 증액 청구 9%였으나 개정 후 5%로 적용됩니다.

환산 보증금에 초과한다면 대항력, 계약 갱신 요구권 10년, 3기 차임 연체 시 계약 해지만 적용됩니다. 나머지 우선변제권, 임차권등기 명령, 묵시적 갱신, 임대인 증액청구는 적용에서 제외됩니다.

 

참고로, 시행령 시행 이후 체결되거나 갱신되는 상가건물 임대차 계약부터 적용됩니다.

따라서 이번 개정안은 2018년 1월26일에 개정이 되었기 때문에 2018년 1월26일 이후에 계약을 체결하거나 갱신할 경우에만 위 개정안대로 적용을 받습니다. 만약, 그전에 계약을 체결하거나 갱신했다면 개정안이 적용되기전 법안으로 적용받습니다.

 

환산보증금

환산보증금을 구하는 방법은 환산보증금 = 보증금 + (월임대료*100)

예를들어, 보증금 4천만원에 월세 200만원이라 한다면 4,000 + (200*100) = 24,000만원으로 환산보증금은 2억4천만원입니다.

이러한 환산보증금은 전국 어디에서도 상가임대차보호법으로 보호받을 수 있는 금액입니다.

창업하기에 앞서 본인들이 구하고자 하는 상가 금액이 상가임대차보호법에 의해 보호받는지를 확인하시는게 현명하겠습니다.

 

존속기간 보장

기간을 정하지 않았거나 기간을 1년 미만으로 정한 상가건물 임대차는 그 기간을 1년으로 봅니다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다.

임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을때 까지는 임대차 관계가 존속하는 것으로 봅니다.

임대인이 기간 만료전 6월에서 1월까지 임차인에 대하여 갱신거절의 통지나 조건을 변경하지 않으며 갱신하지 않는다는 통지가 없다면 기간 만료시 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한것으로 봅니다.

이 경우 존속기간은 1년이며 법정개신된 경우 임차인은 언제든지 해지를 통고할 수 있고 3월이 경과하면 효력이 발생합니다.

 

계약 갱신의 요구

임대인은 임차인이 임대차 기간 만료 전 6월에서 1월 사이에 행하는 계약 갱신 요구에 대해 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다.

그러나 아래에서 열거하는 경우에 해당한다면 거절할 수 있습니다.

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖에 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여임대인이 임차인에게 보상을 제공한 경우

4.임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손했을 경우

6.임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해서 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

8. 그밖에 임차인이 임차인으로서 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대 사유가 있는 경우

 

2018년 9월 20일 상가건물 임대차 보호법 개정된 내용

계약 갱신 요구권이 기존 5년에서 개정 후 10년으로 연장

상가 권리금 회수기간이 기존 3개월에서 개정 후 6개월로 확대

상가건물 임대차보호법의 권리금 보호에서 제외시켰던 전통시장 상가가 개정 후 포함이 되었으며 상가건물 임대차 분재조정위원회 신설

 

지금까지 상가임대차보호법 적용범위에 대해서 알아봤습니다. 임차인들이 마음 놓고 상가를 운영할 수 있게 조금씩 상가건물 임대차보호법이 바뀌고 있는데 매우 긍정적인 변화인것 같습니다.

임차인들이 힘들어하던 부분을 이제부터라도 조금씩 해결해나가고 있으니 앞으로도 이러한 정책의 변화를 꾸준히 하여 한국에서도 작은 사업자나 소상공인들이 활기를 띄웠으면 합니다.