소액임차인 최우선 변제금 총정리

임대인과 임차인을 비교했을때 상대적 약자일 수 밖에 없는 임차인의 권익을 보호하는 법으로 주택임대차보호법이라는게 있습니다. 그리고 이 주택임대차보호법의 8조 1항에 의거한 소액임차인을 보호하는 최우선 변제금과 그 조건에 대해 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

세상사 어떻게 될지 모른다고 하죠. 임차인의 입장에서 힘들게 전세집을 구하고 거액의 보증금을 임대인에게 주었는데 그 전세집이 경매로 넘어가버린다면 보증금은 어떻게 되버리는걸까요?

다행히도 최우선 변제금이라는 정책이 있기에 월세나 전세 보증금 중 법이 마련해 놓은 최소한의 금액 안에서 다른 담보물권보다 우선하여 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 지역에 따라 이러한 최우선 변제금은 다르며 범위와 기준도 충족해야 합니다. 아래에서 소액임차인 최우선 변제금에 대해 자세히 알아봅시다.

 

 

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소액임차인 최우선 변제금 총정리

최우선 변제권이란?

최우선변제권이란, 임차인이 경매신청등기 전에 주택에 거주하고 전입신고를 마친다면 보증금 중 일정금액을 다른 물권자들보다 우선적으로 변제 받을 수 있는 제도입니다. 이러한 최우선 변제권으로 임대인의 임대주택이 경매에 넘어간다고 해도 법적으로 설정한 최소한의 금액인 최우선 변제금을 수령할 수 있습니다.

 

다만, 최우선 변제는 보증금 중 받을 수 있는 범위와 기준이 낙찰된 주택 가액의 1/2를 넘기지 못하며 다가구 주택같은 경우 같은 건물에 임차인이 여럿이 살고 있기에 최우선 변제금 보장 순위는 동일합니다. 이러한 전체 세입자들의 최우선변제금액 합이 경매 낙찰금의 1/2를 초과하게 된다면 세입자들은 그 낙찰금의 1/2에서 보증금의 비율로 분할하여 변제 받습니다.

따라서 다가구주택에 소액임차인이 다수 존재할 경우 받을 수 있는 소액임차인 최우선 변제금 역시 적어질 수 밖에 없습니다.

 

최우선 변제권 성립요건

1. 보증금이 소액이어야 하며 소액기준일은 주택에 근저당이 설정된 날입니다.

2. 확정일자, 전입신고, 주택점유를 통해 대항력 요건을 갖추어야 합니다.

3. 경매시 배당요구 종기일까지 배당요구를 해야 합니다.

또한 소액임차인으로서 대항요건을 갖추고 대항력을 유지하여야 하며 이러한 소액임차인의 기준은 지역별, 연도별로 달라지니 주의하세요.

위 요건들은 최우선 변제권 성립을 위한 최소한의 요건이며 이중에서 한가지라도 미흡할시 최우선변제권은 성립되지 않습니다.

 

소액임차인 최우선 변제금 개정안

만약 임차인이 안산시에 있는 6천만원 전세에 2018년 12월에 전입하여 살고 있고 그 집의 근저당설정이 2018년 4월에 되어 있다면 위의 표 중에서 8자 개정안을 적용 받아 소액임차인에 해당 되며 최우선변제금 2천만원을 받을 수 있습니다. 근저당권자가 자신의 받을 금액을 가져 가기전에 임차인의 소액보증금 6천만원 중 2천만원을 먼저 주고 나서 받아가게 되는것입니다.

하지만 앞서언급했듯 만약 소액임차인이 다수일경우 최우선변제금이 경매 낙찰금액의 1/2 이상 넘어갈시 보증금의 비율로 분할하여 변제 받기에 최우선 변제금은 적어질 수 있습니다.

참고로, 8차 개정안이 적용된 이유는 전입 기준일이 아닌 근저당 설정 기준일에 따라 개정안을 적용 받기 때문입니다.