전월세 전환율이란? 2.5% 하향, 적용대상, 계산

홍남기 기획재정부 장관은 기존 4%였던 전월세 전환율이 임차인의 월세 전환 추세를 가속화하고 부담을 가중시킬 수 있다며, 전월세 전환율을 4%에서 2.5%로 하향한다고 발표하였습니다.

 

이에 따라 임차인의 월세 부담이 크게 줄어들 수도 있다고 볼 수 있지만, 일각에선 집주인이 강제로 이행해야 할 필요가 없기 때문에 큰 의미가 없다고 말하기도 합니다. 본문에서 전월세 전환율 2.5% 하향에 대해서 자세히 알아보겠습니다.

 

 

---

전월세 전환율이란?

전월세 전환율
전세금을 월세로 전환할 때 적용되는 비율.

전월세 전환율이 높다는 의미는 전세에 비해 월세 부담이 높다는 것을 의미합니다. 반대로, 전월세 전환율이 낮다는 의미는 전세에 비해 월세 부담이 적다는 것을 의미합니다.

 

	2020.11	2020.10	2020.09
전국	5.7%	5.7%	5.7%
수도권	5.2%	5.3%	5.3%
지방	6.7%	6.8%	6.8%
서울특별시	4.8%	4.9%	4.9%

전월세 전환율은 지역상황에 맞게 조금씩 다릅니다. 2020.11 기준 수도권은 약 5.2%이며, 지방의 경우 6.7%를 넘나들고 있습니다. 전국적으로 평균치를 내보면 전월세 전환율은 약 5.7%입니다.

 

전월세 전환율은 상한선이 있는 것 아니냐?,  왜 지역마다 전월세 전환율이 다르냐?, 2.5% 하향은 뭐냐?라고 물으실 수 있으신데요. 일단 궁금해하실 상한선을 살펴보면서 알려드리겠습니다.

 

 

전월세 전환율 상한선

전월세 전환율은 다음의 주택임대차보호법 제7조 2, 1호 또는 2호 중 낮은 비율을 초과할 수 없다고 명시되어 있습니다.

 

▣ 임대차보호법 제7조 2

1. 은행법에 따른 은행에서 적용되는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율
2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율

1호의 대통령령으로 정하는 비율은 10%입니다. 2호의 한국은행에서 공시한 기준금리는 현재 0.5%이며, 대통령령으로 정하는 이율은 3.5%입니다. 따라서, 2호의 대통령령으로 정하는 비율은 4%입니다.

 

그러니까, 전월세 전환율 상한선은 4%로 정해져 있습니다. 하지만, 이 기준을 지키지 않는다고 해서 벌금을 낸다던가 하는 페널티 조항이 존재하지 않습니다. 

 

기껏 해 봐야, 조정위원회를 통해 조정안을 통지하게 되는 정도로 생각하시면 되겠습니다. 별도의 페널티가 없으니 기준인 전월세 전환율 4%를 지킬 필요가 없어 지역 상황마다 전월세 전환율이 조금씩 다른 것입니다.

 

 

전월세 전환율 2.5% 하향

기존 4%였던 전월세 전환율이 최근 2.5%(기준금리 0.5% + 대통령령으로 정하는 이율 1.5%)로 하향되었습니다. 하지만, 앞서 말씀드린 대로 집주인이 2.5% 기준을 지킬 의무가 없기 때문에 현실적인 전월세 전환율은 크게 다를 것 없는 4~7%선이라고 생각하시면 되겠습니다.

 

"그렇다면 2.5%로 하향하는 게 도대체 무슨 의미가 있느냐?" "과태료라도 낼 수 있도록 법안이 만들어져야 되는 것 아니냐?"라는 목소리가 많이 나왔습니다. 하지만 정부는 과태료 등 페널티에 대한 부분은 검토 할 계획이 없다고 답하여 말만 하향이지 결국은 집주인과 세입자의 갈등만 커지게 되었습니다.

 

따라서, 이러한 전월세 전환율 2.5%는 전세에서 월세로 전환 시 보증금 대비 대략적인 월세 비용을 계산하는 데 사용하시면 됩니다. 만약, 조건에 비해 월세가 너무 비싸게 계산된다 하신다면 집주인과 합의를 보던가, 다른 조건 좋은 곳을 찾아가야 하겠죠.

 

참고로, 전월세 적용대상은 기존 계약자 중 전세→월세로 전환할 때만 적용됩니다. 월세→전세로 전환하는 경우는 해당되지 않는다는 점 참고해주시기 바랍니다.

 

 

전월세 전환율 계산

계약 조건에 따른 전월세 전환율을 계산해보겠습니다. 다음 계산식에서 구해지는 전월세 전환율에 따라 내가 하려는 계약이 공평한 계약인지 혹은 부당한 계약인지 가늠해 볼 수 있습니다.

 

▣ 전월세 전환율 계산

• (월세 X 12개월) / (전세 보증금 - 월세 보증금) X 100 = 전월세 전환율 

전세 보증금이 2억 인 주택에서 2,000만 원을 월세 보증금으로 전환하고, 월세 100만 원으로 계약을 한다고 가정해보겠습니다. 이 경우를 전월세 전환율 계산식으로 계산해보면 다음과 같은 결과가 나옵니다.

 

▣ 전월세 전환율 계산 결과

• (100만 원 X 12개월) / (2억 원 - 2000만 원) X 100 = 6.66%

계산 결과 전월세 전환율은 6.66%가 나왔습니다. 전월세 전환율 2.5% 기준을 크게 넘어갔지만, 현실적으로는 기준을 넘어선다고 해서 문제가 되는 것은 아니기 때문에 집주인에게 월세를 조금 줄여달라고 합의를 청하는 것이 좋습니다.

 

 

그렇다면 적정한 월세는 얼마일까요? 

 

▣ 월세 계산 

• (전세 보증금 - 월세 보증금) X 전월세 전환율 / 12 = 월세

전월세 전환율을 4%라고 가정할 때, 마찬가지로 같은 조건인 전세 보증금이 2억 인 주택에서 2,000만 원을 월세 보증금으로 전환하면 적절한 월세는 다음과 같습니다. 

 

▣ 월세 계산 결과

• (2억 - 2000만 원) X 4% / 12 = 600,000원

적절한 월세는 60만 원으로 기존에 가정한 월세 100만 원과 비교해 큰 차이가 있습니다. 이렇게 전월세 전환율을 통해 적절한 월세와 보증금을 계산하여 최대한 공평한 계약을 할 수 있도록 하는 것이 좋겠습니다.

 

 

전월세 전환율 계산기

 

계산이 어려우시다면 부동산 계산기를 이용하시면 간단하게 계산을 해볼 수 있습니다.

 

▣ 계산기 이용방법

1. 렌트홈 홈페이지 접속
2. 임대료 인상률 계산 클릭
3. 보증금 입력
4. 결과 확인

 

• 렌트홈 홈페이지에서 [임대료 인상률 계산]을 클릭합니다.

 

• 변경 전 전세보증금과 변경 후 월세 보증금을 입력하고 [계산하기]를 클릭합니다. 임대료를 확인할 수 있습니다.

결과로 나온 임대료 값은 월차임전환시산정률 2% + 한국은행기준금리 0.5% = 2.5%를 적용하고 나온 값입니다. 이처럼 계산기를 통해 적정한 임대료를 계산해볼 수 있으니 유용하게 사용이 가능합니다. 지금까지 전월세 전환율에 대해서 알아봤습니다.