1가구 2주택 종부세 과세대상, 계산방법, 세율

최근 전국의 집 값이 상승하며, 너도 나도 부동산에 큰 관심을 갖게 되었습니다. 정부는 투기를 미연에 방지하고자 각종 법안을 마련하고 재제를 강화하고 있는데, 이 중에서도 눈에 띄는 것이 바로 종부세입니다.

 

종부세와 밀접한 관련이 있는 공시가격과 공정시장가액비율이 증가하였고, 종부세 세율 또한 3주택 이상, 조정대상지역 2주택자의 경우 거의 2배 가까이 오르며 큰 화재가 되었는데 2021년 1가구 2주택 종부세에 대해 자세히 알아보겠습니다.

 

 

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종부세(종합부동산세)

종부세는 쉽게 말해 본인이 소유하고 있는 주택 및 토지 등 부동산이 있다면 내야 하는 세금입니다. 보유하고 있는 부동산이 과세 기준액을 초과하는 경우에, 그 초과분에 대해서 과세하게 됩니다. 따라서, 비싼 주택이나 토지를 소유하고 있을수록 더욱 많은 종부세를 납부하게 됩니다.

# 종부세
1) 특징 : 보유하고 있는 부동산에 부과되는 재산세
2) 기준 : 공시가격, 공정시장가액비율

종부세의 기준이 되는 것은 공시가격과 공정시장가액비율입니다.

 

 

공시가격은 정부가 주택이나 토지에 대해 조사 및 산정 후 공시하는 가격을 말합니다. 공정시장가액비율은 부동산의 재산세, 종합부동산세 과세를 위한 과세표준액의 공시지가, 공시가액에 대한 비율을 뜻합니다. 따라서, 공시가격과 공정시장가액비율이 상승할 수록 납부해야 하는 세금은 더욱 커집니다.

 

정부는 공시가를 현실화 한다는 명목하에 세금 증세를 위해 작년 90%로 유지되고 있던 공정시장가액비율을 올해엔 95%까지 상승시켰으며, 다음 해엔 100%를 목표로 하고 있다고 밝혔습니다. 공시가가 100%로 상승한다면 내지 않았던 종부세를 납부해야 하거나, 더 많은 종부세를 납부하게 될 수 있습니다.

 

 

1가구 2주택 종부세 과세대상

1가구 1주택 종부세 과세대상은 공시가격 9억원 초과 시 해당됩니다. 1가구 2주택 종부세 과세대상은 6억원 초과시 해당됩니다. 여기서 6억원은 인별 6억원 이상을 말합니다.

# 1가구 2주택 종부세 과세대상
1) 과세대상 : 인별 6억원 이상
2) 절세방법 : 인당 6억원 이하까지 재산 분할

종부세는 세대가 아닌 인별을 기준으로 하기 때문에 두 사람이 각각 6억원에 맞게 부동산을 나눠 갖는다면, 1가구 2주택이라도 과세 대상에서 제외될 수 있습니다.

 

예를 들어서, 부부 사이에선 10년간 6억원까지 증여세 과세가 되지 않기 때문에 종부세를 줄이기 위해 공시가격에 맞춰 증여를 하거나 공동명의로 돌리면 종부세를 피할 수 있을 것입니다.

 

만약 인별 6억원을 초과하게 되어 종부세 과세대상에 해당되었다면, 1세대 2주택자의 경우 6억 원 초과분에 대해서만 세금을 납부하면 됩니다.

 

 

종부세 계산 방법

 

종부세 계산은 인별로 합산한 공시가격에서 공제금액을 뺀 뒤, 공정시장가액비율을 곱합니다. 그 후 세율을 적용한 값에서 공제 재산세액을 빼주시면 됩니다.

# 종부세 계산 방법
{(인별 합산 공시가격 - 공제금액) X 공정시장가액비율} X 세율 - 공제 재산세액

예를 들어서, 1가구 2주택자가 보유한 주택 공시가격을 합산했더니 12억원으로 계산된다고 가정해봅시다. 1가구 2주택 종부세 과세대상은 6억원 이상부터이기 때문에 12억원에서 6억원을 빼주시면 6억원의 값이 나옵니다. 따라서, 과세대상 금액은 6억원입니다. 이 금액을 공정시장가액비율로 곱해주시면 됩니다.

 

 

공정시장가액비율

공정시장가액비율은 2019년엔 85%, 2020년엔 90%, 2021년엔 95%가 적용됩니다. 매년마다 5%씩 증가하고 있는 추세이며 2022년엔 100%가 적용될 것이라 예상됩니다. 

 

앞서 계산했던 6억원에 2021년 공정시장가액비율 95%를 곱해줍니다.

600,000,000 X 95% = 570,000,000원이 계산됩니다. 이 금액이 바로 과세표준이 됩니다.

과세표준에 다시 세율을 곱해줍니다.

 

 

종부세 세율표

2021년 종합부동산 세율표입니다. 작년은 2주택 이하 보유자의 경우 과세표준에 따라 0.5~2.7%의 세율을 적용 받았고, 3주택 이상 혹은 조정대상지역 2주택 보유자는 0.6~3.2%의 세율을 적용 받았었습니다.

 

하지만 2021년에 세율이 크게 상승하면서 2주택 이하 보유자의 경우 0.6~3.0%까지, 3주택이상 혹은 조정대상지역 2주택 보유자의 경우 1.2~6.0%까지 세율이 적용됩니다. 참고로, 법인의 경우엔 2주택 이하는 3%, 3주택이상 혹은 조정대상지역 2주택은 6%의 세율을 적용받습니다.

 

앞서 계산했던 과세표준이 570,000,000원이었기 때문에 6억원 이하 구간에 해당됩니다.

따라서, 570,000,000원 X 0.8% = 4,560,000원이 계산됩니다. 이 금액은 종합부동산세액이 됩니다.

부동산세액에서 재산세액을 빼주시면 납부해야 할 종부세 계산이 완료됩니다.

# 부동산세액에서 재산세액을 빼는 이유
재산세와 종합부동산세는 같은 보유세이므로, 이중과세를 하지 않기 위함

 

세 부담 상한

개인에게 과도한 종부세 폭탄이 떨어지는 것을 방지하기 위해 세 부담 상한액이라는 것이 존재합니다. 크게 1주택자 및 2주택자, 조정대상지역 2주택자, 3주택 이상 3분류로 나누어 상한액이 분류됩니다.

 

작년까진 조정대상지역 2주택자의 경우 200%까지 상한으로 설정 되었지만, 300%로 상승되었습니다. 이 말은 즉슨, 2020년 납부한 종부세의 3배까지 2021년 종부세가 과세될 수 있다는 것입니다. 또한, 법인의 경우 세 부담 상한이 폐지 되었기 때문에, 작년에 종부세로 얼마를 납부했든 상관없이 종부세 과세 기준 그대로 납부해야 합니다.

 

 

지금까지 알아본 바와 같이 부동산 보유자들이 부담해야 할 종부세가 크게 늘어났습니다. 공시가격은 점점 증가하고 있고 공정가액비율도 95%로 상승했으며, 종부세 세율까지 크게 변동되며 3주택이상, 조정대상지역 2주택 보유자들의 경우 작년에 비해 거의 2배 가까이 세율이 늘어났습니다.

 

정부는 천정부지로 뛰고 있는 부동산 가격을 떨어트리고자 이러한 강경책을 폈다고 말하고 있습니다. 하지만 과연 이렇게 거둔 세금은 어디에 쓰일 것이며, 이런 대책으로 부동산 가격이 떨어지긴 할지 의문입니다. 지금까지 종부세 과세대상, 계산법에 대해서 알아봤습니다.