조정대상지역 일시적 2주택 비과세 요건, 기간 2021

본인이 1주택자였지만, 이사를 갈겸 새로운 집을 구매하려고 합니다. 이때 기존에 살던 집을 팔기 전에 이사를 갈 집을 먼저 구매했다면 2주택자가 될 것입니다.

 

1주택자라면 주택 가격이 9억원을 초과하지 않는다면 양도세가 비과세 되겠지만, 이렇게 2주택자가 되면 비과세를 받기가 힘들어집니다. 이사를 가는 사람 입장에선 비과세를 못 받으니 억울하기 마련이겠죠? 

 

우리나라 양도소득세 비과세 판단은 양도 시점을 기준으로 하는데, 요건에만 충족된다면 일시적 2주택자로 인정받고 1주택자처럼 비과세를 받을 수 있습니다.

 

하지만, 조정대상지역의 경우 그 요건이 조금 더 어려워지는데 이번 시간에는 2021년 새롭게 개정된 조정대상지역 일시적 2주택 비과세 요건에 대해서 알아보고자 합니다.

 

 

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1세대 1주택 비과세 요건

먼저, 1세대 1주택 비과세 요건부터 알아보겠습니다. 1세대가 주택을 보유한 기간이 2년 이상이며, 양도일 현재까지 1주택을 보유한 상태에서 주택을 팔면 양도소득세 비과세를 받을 수 있습니다.

 

여기서 1세대는 주민등록본상에 함께 올라있는 사람 모두의 집 합계로 판단합니다. 따라서, 한 집에 살며 같이 생활하는 사이가 아닌데도 주민등록본상에 함께 등록되어 있으면 같은 세대로 판단합니다. 만약, 주민등록본상에 주택을 소유하고 있는 사람이 2명 이상이라면 양도일 전에 주민등록을 분리시켜야 비과세를 적용 받기 수월할 것입니다.

# 1세대 1주택 비과세 요건
1) 주택 보유 기간 : 2년 이상
2) 양도일까지 1세대가 1주택을 보유한 상태여야 함

 

일시적 2주택 비과세 요건

 

일시적 2주택 비과세 요건은 기존 집을 취득하고 1년이 지난 후 새로운 집을 취득해야 하며, 1세대가 주택을 보유한 기간이 2년 이상이고, 이사갈 집을 구매하고 3년 이내에 기존에 살던 주택을 팔면 양도소득세 비과세를 받을 수 있습니다.

 

1세대 1주택자와 마찬가지로 주민등록본상에 함께 올라있는 사람 모두의 집 합계로 1세대를 판단합니다. 1세대 1주택자와 비교해서 일시적 2주택 비과세 요건은 주택 보유 기간이 2년 이상이어야 하는 것은 동일하나, 이사갈 집을 구매한 후 3년 이내에 기존에 살던 집을 판매해야 비과세 요건에 충족합니다.

# 일시적 2주택 비과세 요건
1) 기존 집 취득 후 1년 후에 새로운 집 취득
2) 주택 보유 기간 : 2년 이상
3) 집을 구매한 후 3년 이내에 기존에 살던 집을 판매해야 함

 

조정대상지역 일시적 2주택 비과세 요건

만약, 이사갈 집이 조정대상지역이라면 요건이 조금 더 어려워집니다. 2018.09.14 이후 조정대상지역에 신규 주택을 구매했다면, 기존에 살던 주택 보유 기간이 아닌 주택 거주 기간이 2년 이상 되어야 하며, 집 처분을 2년 이내에 해야 비과세를 받을 수 있었습니다.

# 2018.09.14 이후 구매한 조정대상지역 일시적 2주택 비과세 요건
1) 기존 집 취득 후 1년 후에 새로운 집 취득
2) 주택 거주 기간 : 2년 이상
3) 집을 구매한 후 2년 이내에 기존에 살던 집을 판매해야 함

 

 

2019.12.17 이후 조정대상지역에 신규 주택을 구매했다면, 주택 거주 기간이 2년 이상 되어야 함은 물론, 집 처분과 전입신고까지 1년 이내에 해주어야 조정대상지역 일시적 2주택 비과세를 받을 수 있습니다. 

 

다행인 점은 이사갈 집에 기존 임차인이 있다면 임차인의 계약 만료일까지 연장이 가능하다는 점입니다. 다만, 주택 취득일로부터 최대 2년까지가 한도이며, 신규 취득일 이후 갱신된 계약은 인정되지 않는다는 점 참고하시기 바랍니다.

# 2019.12.17 이후 구매한 조정대상지역 일시적 2주택 비과세 요건
1) 기존 집 취득 후 1년 후에 새로운 집 취득
2) 주택 거주 기간 : 2년 이상
3) 집을 구매한 후 1년 이내에 기존에 살던 집을 판매하고 전입신고를 해야 함

 

중요한 점은 이러한 조정대상지역 규정은 기존에 살던 집이 조정대상지역이었고 이사갈 집도 조정대상지역이어야 매도기간 단축 및 전입 규정이 적용되는 것입니다.

 

예를 들어서, 기존에 살던 집이 비조정지역이었다면 이사갈 집이 조정대상지역이라도 조정대상지역 규정에 해당되지 않습니다. 따라서, 기존의 일시적 2주택 비과세 요건인 주택 보유 기간 2년과 3년 이내 처분 요건만 충족해준다면 비과세를 적용받을 수 있습니다. 그 반대의 경우도 마찬가지겠죠?

# 조정대상지역 규정 해당사항
1) 조정대상지역 주택 → 조정대상지역 주택 이사 O
2) 비조정대상지역 주택 → 조정대상지역 주택 이사 X
3) 조정대상지역 주택 → 비조정대상지역 주택 이사 X

 

QnA

Q. 조정대상지역의 주택을 보유한 상태에서 다른 조정대상지역에 주택을 취득하긴 했는데, 조정대상지역 공고일 전에 취득한 경우라면 비과세 요건은?

A. 조정대상지역 규정에 해당되지 않고, 기존의 2년 이상 보유, 3년 이내 처분 요건만 충족한다면 비과세

 

Q. 조정대상지역의 주택을 보유한 상태에서 2018.09.13 ~ 2019.12.16에 조정대상지역의 주택을 취득한 경우에는?

A. 2년 이상 거주, 2년 이내 처분을 해주어야 비과세

 

Q. 조정대상지역의 주택을 보유한 상태에서 2019.12.17 이후 조정대상지역의 주택을 취득한 경우에는?

A. 2년 이상 거주, 1년 이내 처분 및 전입신고를 해주어야 비과세

 

Q. 조정대상지역의 주택을 보유하고 있는 상태이긴 한데, 공고일 전에 취득한 경우입니다. 이후 다른 조정대상지역의 주택을 취득한 경우에는?

A. 기존에 취득한 주택을 조정대상지역 공고일 전에 구매했으므로, 조정대상지역 규정에 해당되지 않습니다. 따라서, 기존의 2년 이상 보유, 3년 이내 처분 요건을 충족하면 비과세를 받을 수 있습니다.

 

지금까지 조정대상지역 일시적 2주택 비과세에 대해서 알아봤습니다.