관리처분계획인가란? 뜻과 절차

아파트 단지나 구역들이 노후화가 되면 재개발 혹은 재건축을 할 필요가 생깁니다. 본격적인 사업 진행을 위해선 나름대로 절차가 있는데 크게 사업준비, 사업시행, 관리처분계획, 사업완료로 이루어집니다.

 

여기서 관리처분계획은 재개발, 재건축 시 해당 지역에 거주하거나 땅을 소유하고 있는 조합원들이 중심이 되어 지분을 정하는 단계라고 할 수 있습니다. 따라서, 재개발·재건축 사업에 없어서는 안될 중요한 절차입니다. 본문에서 관리처분계획인가란 무엇인지 뜻과 절차에 대해 조금 더 자세히 알아보겠습니다.

 

 

관리처분계획인가

▣ 관리처분계획인가
재개발, 재건축 사업시행 인가 후, 조합원이 보유하고 있었던 부동산을 평가하고, 그 지분에 따라 이후 분양되는 토지 및 건축시설 등에 대해 합리적이고 균형 있는 권리의 분배에 대한 사항을 계획하여 관공서에게 인가를 받는 것.

재개발과 재건축은 [도시 및 조거환경 정비법]에 의해 사업시행 인가 후 조합원들에게 분양되는 대지나 건축물에 대한 배분계획인 관리처분계획이 반드시 수립되어야만 비로서 재개발, 재건축 공사가 진행됩니다.

 

이로 인해 재개발, 재건축 사업을 하게 될 구역이 지정되면, 관리처분계획 수립을 위해 그 구역에 거주하거나 토지를 갖고 있는 사람들이 조합원이 되어 조합을 설립을 하게 됩니다. 그리고 조합은 향후 입주 방식은 어떻게 할 것인지, 세금 등 추가비용은 얼마나 될지 등의 계획을 수립하게 되는데 이것이 바로 관리처분계획입니다. 

 

재개발, 재건축이 진행되면 가장 큰 수혜를 받는 것은 그 구역에 살고 있었던 조합원들입니다. 따라서, 사업시행 인가 후 관리처분계획으로 본인들의 지분을 확실히 정해놓아야만 개발 이후 본인들의 권리를 확실히 주장할 수 있습니다. 어떻게 보면 가장 중요하고 빠질 수 없는 절차라고 할 수 있겠습니다. 

 

 

관리처분계획 절차

재개발, 재건축 사업시행 인가 이후 관리처분계획이 수립됩니다. 절차는 다음과 같습니다.

 

▣ 관리처분계획 절차

1. 분양신청의 통지, 공고(사업시행자→부동산소유자)
2. 분양신청(부동산소유자→사업시행자)
3. 종전 및 분양 예정 자산의 평가(감정평가업자)
4. 관리처분계획서 작성(사업시행자)
5. 조합 총회 의결(의결방법 : 정관)
6. 공람, 의견청취(사업시행자→조합원 등 부동산 소유자)
7. 인가 신청(사업시행자→시장·군수)
8. 통지(사업시행자→분양신청자)

관리처분계획 절차는 사업시행 인가 고시 후 60일 이내에 사업시행자가 해당 구역의 부동산 소유자들에게 분양신청 통지, 공고를 하며 시작됩니다. 분양신청 공고 후 30~60일까지 부동산소유자는 분양신청을 할 수 있으며, 20일 범위 내까지 연장할 수 있습니다.

 

 

이 후 사업시행자는 분양신청기간 만료일을 기준으로 분양신청 현황과 관리처분계획을 수립 후 조합총회의결을 정관으로 정합니다. 사업시행자는 조합원 등 부동산소유자들에게 관리처분계획 인가신청 전 30일 이상 관계 서류의 사본을 공람하고 의견청취를 받아야 합니다. 이후 건축물이 철거되기 전까진 시장에게 인가신청을 해야 합니다.

 

이후 시장은 공보에 인가 및 고시를 해야 하며, 사업시행자는 분양신청자들에게 이를 통지하는 것으로 관리처분계획 절차는 마무리됩니다.

 

 

관리처분계획 원칙

관리처분계획은 균형 있는 권리의 분배를 위한 것이므로, 다음의 기본 원칙이 존재합니다.

 

▣ 관리처분계획 원칙

1. 종전의 토지 및 건축물의 면적·이용현황·환경 그 밖의 모든 사항을 종합적으로 고려해 대지 및 건축물이 균형 있게 분양신청자에게 배분되도고 합리적으로 이용할 수 있도록 합니다.
2. 지나치게 좁거나 넓은 토지 및 건축물에 대해 필요한 경우에는 이를 증가하거나 감소시켜 대지 혹은 건축물이 적정 규모가 되도록 합니다.
3. 너무 좁은 토지 혹은 건축물이나 정비구역 지정 후 분할된 토지를 취득한 자에 대해선 현금으로 청산할 수 있습니다.
4. 재해나 위생상의 위해를 방지하기 위해 토지 규모를 조정할 특별한 필요가 있을 땐 토지를 증강시키거나 토지에 갈암하여 보상을 하거나 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 대지의 공유지분을 교부할 수 있습니다.
5. 분양 설계에 대한 계획은 분양신청기간이 만료되는 날을 기준으로 해 수립합니다.
6. 1세대가 1이상의 주택을 소유한 경우엔 1주택을 공급, 2인 이상이 1주택을 소유한 경우에도 1주택을 공급합니다.

1주택만 공급받을 수 있는게 원칙이지만, 다음에 해당하는 토지 소유자는 주택 수만큼 공급을 받을 수 있습니다.

 

▣ 주택 수만큼 공급 받을 수 있는 조건

• 투기과열지구 안에 위치하지 않은 주택재건축사업의 부동산 소유자
• 공무원을 포함한 근로자 숙소, 기숙사 용도로 주택을 소유하고 있는 부동산 소유자
• 국가, 지방자치단체 및 주택공사 등

 

관리처분계획 인가 신청

사업시행자는 분양신청기간 종료 후 관리처분계획에 대해서 시장이나 군수 등의 인가를 받아야만 합니다.

 

필요서류

인가 신청을 위해선 다음의 서류가 필요합니다.

 

▣ 인가 신청 시 필요서류

• 관리처분계획 인가신청서
• 관리처분계획서
• 종회의결서 사본

관리처분계획 인가신청서, 관리처분계획서, 종회의결서 사본을 구비하고 시장이나 군수 등에게 인가 신청을 합니다.

 

 

인가결정

시장이나 군수 등은 사업시행자의 관리처분계획 인가의 신청이 있었던 날로부터 30일 이내에 인가 여부를 결정하여 사업시행자에게 통보해야 합니다. 

 

다만, 시장이나 군수 등이 관리처분계획의 타당성 검증을 요하는 경우엔 관치러분계획 인가의 신청을 받은 날로부터 60일 이내에 인가 여부를 결정하여 사업시행자에게 통지해야 합니다.

 

 

타당성검증

다음의 어느 하나에 해당하는 경우 시장이나 군수 등은 타당성 검증을 토지주택공사 등에 요청해야 하며, 그에 따른 비용을 사업시행자에게 부담하게 할 수 있습니다.

 

▣ 타당성 검증

• 정비사업비가 도시 및 주거환경정비법 기준으로 100분의 10 이상 늘어나는 경우
• 조합원 분담규모가 분양대상자별 분담금의 추산액 총액 기준으로 100분의 20 이상 늘어나는 경우
• 조합원 5분의 1 이상이 관리처분계획 인가 신청이 있은 날로부터 15일 이내에 시장이나 군수 등에게 타당성 검증을 요청한 경우
• 그 밖에 시장이나 군수 등이 타당성 검증이 필요하다고 인정하는 경우

관리처분계획인가 절차가 조금 까다롭다고 생각하실 수 있지만, 계획이 통과되지 못하면 재개발, 재건축 사업 진행이 불가능할 뿐만 아니라, 사업 완료 후 조합원들의 권리에도 큰 영향이 있는 만큼 신경을 써서 진행해 주셔야 합니다. 지금까지 관리처분계획인가란 무엇인지 뜻과 절차에 대해서 알아봤습니다.