아파트 리모델링 재건축 비교하기

아파트 가격이 끊임없이 상승하고 있는 가운데 내 아파트는 리모델링이 언제되나 혹은 재건축이 언제되나 애가 타는 분들이 많이 계실 것 같습니다.

 

최근 소식으론 재건축에 대한 규제가 강화되면서 재건축 보단 리모델링 사업이 한창 떠오르고 있다고 하는데, 이번 시간에서는 아파트 리모델링 재건축 비교를 해보도록 하겠습니다.

 

 

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아파트 리모델링

 

아파트 리모델링은 기본적인 골조를 유지한 채, 아파트의 노후화를 억제하고 기능향상 등을 위해 증축 또는 개축하는 것을 말합니다. 리모델링은 15년 이상이 경과된 노후 아파트를 대상으로 실시하며, 건폐율과 높이제한 등의 건축 기준을 완화하여 적용할 수 있도록 하고 있습니다. 즉, 주택법 규제가 덜한 편입니다.

 

공사 소요기간도 평균 5년으로 비교적 짧은 시간이 소요되며, 사업가능 여부를 판단하는 안전진단 등급을 수평증축의 경우 C까지만 받아도 공사가 가능합니다. 리모델링으로 인해 발생하는 이익에 대한 세금이 부과되지 않는 초과이익환수제도 적용받지 않습니다. 기부채납 및 조합원지위승계에 제한이 없기 때문에 매매가 가능한 부분도 장점으로 손꼽힙니다. 

▣ 아파트 리모델링 장점
1) 주택법 규제 덜함
2) 공사 소요기간 비교적 짧음
3) 안전진단 통과 수월함
4) 초과이익환수제 미적용
5) 조합원지위승계 매매가능

 

리모델링 증축 공사 방법은 수직증축, 수평증축으로 나뉩니다.

# 리모델링 증축 공사방법
1) 수직증축 : 수직으로 증축(층수를 늘림) 
2) 수평증축 : 수평으로 증축(평수를 늘림)

수직증축은 14층 이하 아파트는 최대 2개 층까지 증축할 수 있으며, 15층 이상 아파트는 최대 3개 층까지 증축이 가능합니다. 반면, 수평증축은 85㎡ 미만은 전용면적 30%이내, 85㎡ 이상은 전용면적 40% 이내까지 증축이 가능합니다.

 

수평증축을 하게 되면 세대당 면적이 증가하기 때문에 거주 환경이 쾌적해진다는 것에서 장점이 있고, 수직증측을 하게 되면 세대수가 늘어나기 때문에 분담금을 줄일 수 있다는 것에서 장점이 있습니다.

 

대부분의 아파트 리모델링은 수평증축으로 이루어지고 있는데, 수평증축과 비교해 수직증축의 경우 받아야 하는 안전진단 횟수도 늘어나고 절차도 까다롭기 때문에 건설사가 꺼려하는 부분이 있습니다. 또한 공사 소요기간도 크게 늘어나기 때문에 대부분은 수평증축, 별동증축을 추진하는 편입니다.

 

 

아파트 리모델링에는 단점도 분명히 존재합니다. 리모델링은 내력벽을 그대로 유지하기 때문에 내부구조 설계에 한계가 발생합니다. 즉, 기본적인 구조변경이 힘듭니다. 최근 인기가 많은 아파트 구조는 4베이지만, 리모델링을 하는 아파트의 경우 대부분이 2베이인데 이러한 구조변경이 힘들다는 것입니다.

 

앞서 말씀드렸듯, 리모델링 수직증축과 수평증축에는 각 아파트의 층수와 평수에 따른 상한점이 있습니다. 따라서, 아파트 재건축과 비교해 아파트 리모델링은 수익성이 다소 떨어질 수 밖에 없습니다.

▣ 아파트 리모델링 단점
1)기본적 내부구조 변경 힘듬
2) 증축에 상한점이 있기 때문에 수익성 떨어짐

 

아파트 재건축

 

리모델링이 기본적인 골조를 유지해 증축 및 개축 했다면, 아파트 재건축은 골조까지 모두 철거하고 새롭게 아파트를 짓는 것을 말합니다. 아예 새로운 아파트를 짓는 것이라 봐도 무방하며, 단지 및 세대의 설계가 자유롭기 때문에 아파트 리모델링과 비교했을 때 보다 높은 수익을 얻을 수 있습니다.

# 아파트 재건축 장점
1) 신축 아파트 
2) 수익성 높음

 

재건축이 리모델링과 비교했을 때 수익성이 높은 것은 사실이지만, 그 절차가 굉장히 까다로운 편입니다. 재건축은 30년 이상이 지난 노후 아파트를 대상으로 실시하며, 안전진단도 D, E 급 이하를 받아야 합니다.

 

또한 재건축을 위해선 해당구역에서 추진위원회를 구성하여 조합설립인가를 받아야 합니다. 조합설립인가가 법적인 효력을 갖게 하기 위해선 전체 구분소유자 중 3/4 이상, 각 동별 2/4 이상이 재건축에 동의해야 합니다. 즉, 아파트 건축물 등의 소유자 중 75%가 동의해야 합니다.

 

공사 기간도 평균 10년 정도로 리모델링과 비교해 긴 편입니다. 기부체납, 소형임대주택건립, 초과이익환수제를 적용받으며, 조합원지위승계 또한 제한되기 때문에 매매도 제한적이라는 단점들이 존재합니다.

# 아파트 재건축 단점
1) 각종 규제가 많고 절차 또한 복잡함
2) 공사 기간이 길고 분담금이 큼
3) 기부체납, 임대주택 의무비율, 초과이익환수제 적용
4) 조합원지위승계 제한

 

정리

아파트 리모델링 재건축 중 투자를 생각하고 계시다면 재건축를 선택하는 것이 아파트가 좋겠지만, 투자금이 부족하다면 요즘 같이 재건축 규제가 심해지고 있는 때에 좋은 입지의 리모델링 되는 아파트를 찾아 선점하시는 것도 좋은 투자가 될 수 있을 것입니다. 지금까지 아파트 리모델링 재건축에 대해서 알아봤습니다.