오피스텔 매매시 주의사항 알아둬야 손해 안봅니다

오늘은 오피스텔 매매시 주의사항에 대해 알아보겠습니다.

어떤 건물을 매매하든 주의사항들이 많은건 똑같을 테지만 특히나 오피스텔 매매시에는 주의사항을 꼭 숙지하는게 좋습니다. 오피스텔을 주거용으로 매매하는지 업무용으로 매매하는지에 따라 부과해야하는 세금이 다르기 때문인데요.

세금과 밀접한 관련이 있는 오피스텔인 만큼 본문에서 주의사항에 대해 함께 알아봅시다.

 

 

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오피스텔 매매시 주의사항

 

1. 오피스텔은 등록세, 취득세 감면대상이 아닙니다. 

오피스텔 매매시 주의사항으로 꼭 알아둬야할 점은 오피스텔은 등록세, 취득세 감면대상이 아니라는 것입니다.

즉, 오피스텔을 몇채를 매매하든 임대주택법에 의한 주택임대사업자가 될 수 없고 부동산임대사업자 지위만 갖는다는 뜻입니다.

 

 

2. 오피스텔 관리 비용을 고려해야 합니다.

일반 아파트와 달리 오피스텔은 보통 '풀옵션'을 요구하는데 아파트에 들어가는 기본적인 관리 비용(도배, 장판, 보수 등)이외에 오피스텔은 추가로 오피스텔 거주자가 납부하는 관리비는 아파트와 비교하여 평균 2배 정도 많습니다.

관리비가 주택법상 관리비 부과 대상이 정해져 있어 아파트 관리비의 경우 법적 규제가 마련되어 있지만 오피스텔은 법률상 업무용 시설에 포함되므로 주택법이 아닌 건축법을 적용 받기에 오피스텔 매입 시 관리 비용을 따져야 합니다.

 

3. 오피스텔을 매매하기전 전용률과 관리비를 사전에 확인해야 합니다.

아파트와 달리 오피스텔은 계약면적 대비 전용면적 비율이 낮은 편입니다. 왜냐하면 전용면적 외에도 '공용면적'과 '주차장면적'이 차지하는 비율이 높기 때문인데요. 입주자가 실제 거주하는 개인공간인 전용면적에 주차장 면적과 복도, 계단 등의 공용면적이 포함된다는 것입니다.

 

전용률은 주택(아파트) 평균 70~80%대와 비교하여 오피스텔은 40~60%가 보통이며 실제 전용면적이 얼마나 나오는지 확인하는것이 중요합니다. 관리비는 주택과 비교하여 평균 2배이상 나오며 임대중 공실이 발생한다면 임대인이 관리비를 부담해야 하므로 원기본관리비가 어느정도인지 사전에 확인해야 이익과 손실을 짐작할 수 있습니다.

 

 

4. 종부세 대상 주택이 되어 종부세를 납부할 수 있습니다. 

종합부동산 세법에 규정된 주택은 공부상 용도에 상관없이 사실상 주거용으로 사용되면 주택으로 간주하고 종부세 대상이 됩니다. 공실로 매매한 오피스텔이 사실조사로 사실상 내부고자 주거용으로 사용되는 변경이 있다면 종부세 대상 주택이 되어 종부세를 납부할 수도 있습니다.

 

5. 주거용 오피스텔 매매시 환급 받은 매입세액을 납부해야 합니다. 

주거용으로 오피스텔 매매시 주의사항은 환급받은 매입세액을 납부해야 한다는 것입니다.

또한 본인이 거주하지 않고 임차한 경우 부가가치세가 과세되지 않지만 분양 시 받은 종전매입세액 환급 부분에 대해 일정 부분 납부해야한다는것 알아두시면 좋겠습니다.

 

6. 업무용 오피스텔 매매시 부가세를 신고 납부해야 합니다. 

업무용으로 오피스텔 매매시 주의사항은 부가세를 신고 납부해야 한다는 것입니다.

분양계약서 또는 등기부등본을 첨부해 사업자등록을 해야 하고 보유기간과 관계없이 임대료에 대해 부가가치세가 과세된다는것 명심하세요.

 

만약, 주거용으로 오피스텔을 여러 채 보유한 경우라면 오피스텔을 양도하면 양도세 중과대상이 됩니다.

또한 오피스텔을 임대하다가 본인 사업 또는 주거용으로 사용하는 경우엔 과세표준의 10%를 부가가치세로 납부해야 합니다. 

 

 

7. 업무용이든 주거용이든 동일하게 취득세율 4.6%가 적용됩니다. 

오피스텔은 업무용으로 취득하느냐 주거용으로 취득하느냐에 상관없이 동일하게 오피스텔 취득세율 4.6%가 적용됩니다. 단, 오피스텔을 주거용으로 임대한다면 주택임대사업자로 등록하게 되면 감면혜택이 있습니다.

특히 최초로 분양받은 오피스텔을 해당 시, 군, 구청에 임대사업자로 등록하고 임대기간 4년을 준수한 경우 1호 이상 전용면적이 60㎡ 이하인 경우엔 오피스텔 취득세를 100% 감면해주니 알아두시면 좋겠습니다.

지금까지 오피스텔 매매시 주의사항에 대해 알아봤습니다.