종합부동산세 과세대상 총정리

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오늘은 종합부동산세 과세대상에 대해 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

뭐가 이렇게 내야할 세금이 많은지 골치가 아플 지경이네요.

다행히도 이번에 알아보는 종합부동산세는 부동산 투기를 억제하기 위해 만든 것이니 만큼 보유한 주택 및 토지의 공시가격이 종합부동산세 과세대상에 해당되지 않는다면 납부하지 않아도 된답니다.

주택이나 토지를 보유하고 계신 분들이라면 이번기회에 자신이 종합부동산세 과세대상에 해당하는지 알아보시고 해당이 된다면 어느정도의 세금을 내야하는지 알아가시면 좋을듯 합니다.

 

 

종합부동산세란?

과세기준일로부터 현재 국내에 소재한 재산세 과세대상인 주택, 토지를 유형별로 구분하여 인별로 합산한 결과, 그 공시가격 합계액이 각 유형별로 공제 금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대하여 과세되는 세금을 종합부동산세라고 합니다.

쉽게말해 종합부동산세는 토지를 대량으로 보유하고 있는 사람에게 보유세를 이원화 하는 것이고 높은 가격의 부동산을 많이 소유하고 있을수록 강한 세금 징수를 하여 투기를 억제하도록 만든 국가 제도입니다. 

참고로 재산세와 종합부동산세를 구분하기 어려워하시는 분들이 계시는데 재산세는 지방세이고 종합부동산세는 국세라는 면에서 차이가 있습니다.

 

 

종합부동산세 과세대상

유형별 과세대상	공제액
주택 (주택부속토지 포함)	주택공시가격 6억원 (1세대1주택자 9억원)
종합합산토지 (나대지, 잡종지 등)	토지공시가격 5억원
별도합산토지 (상가, 사무실 부속토지 등)	토지공시가격 80억원
*1세대 1주택자란 거주자로서 세대원 중 1명만이 재산세 과세대상인 1주택을 단독으로 소유한 경우를 말합니다. *일정한 요건을 갖춘 임대주택, 미분양주택 등과 주택건설사업자의 주택신축용토지에 대해서는 9/1~9/30일까지 합산배제신고 하는 경우 종합부동산세 과세대상에서 제외될 수 있습니다.

다주택자라면 보유한 주택공시가격의 합이 6억원 이상이라면 종합부동산세 과세대상에 해당됩니다.

하지만 1세대1주택자라면 보유한 주택의 공시가격이 9억원 이상일 때 종합부동산세 과세대상에 해당됩니다.

이렇게 다주택자와 1세대1주택자의 종합부동산세 과세대상 범위가 크게 차이가 나는 이유는 앞서 언급했듯 투기를 막기 위한 제도이기 때문입니다.

또한 종합합산토지는 토지공시가격이 5억원 이상일 때, 별도합산토지는 토지공시가격 80억원 이상일 때 종합부동산세 과세대상에 해당됩니다.

 

종합부동산세 납부기한

종합부동산세 납부기한은 매년 12/1 ~ 12/15일 (15일간) 입니다.

국세청에서 세액을 계산하여 납세고지서를 발부해주지만 자신이 직접 신고납부도 가능합니다.

종합부동산세 납부는 일시납부가 원칙이지만 분할납부도 가능합니다.

종합부동산세 분할납부

납부해야할 종합부동산세	분납 방법
500만원을 초과하는 경우	납부할 종합부동산세의 일부를 납부기한 경과 후 2개월 이내에 납부
500만원 초과 1,000만원 이하	500만원 초과금액을 분납
1,000만원 초과	납부할 종합부동산세의 100분의 50이하의 금액 분납
*농어촌특별세는 종합부동산세의 분납비율에 따라 분납

 

임대주택의 종합부동산세는?

임대유형	전용면적	주택가격	주택수	의무임대기간
건설임대	149m2	6억 원 이하	특별시, 광역시, 도 2호 이상	5년이상
매입임대	149m2	6억 원 이하 (비수도권 3억 원 이하)	1호 이상	5년이상
미임대, 건설임대	149m2	6억 원 이하	-	-

임대업을 등록한 임대주택(단기 임대주택, 준공공 임대주택) 등 일정한 조건을 갖춘 임대 주택인 경우에는 이를 '합산 배제 임대주택'이라 하여 종합부동산세 과세대상에서 제외됩니다.

이러한 합산 배제 임대주택의 종합부동산세 과세대상 제외 혜택을 받기 위해서는 9/16 ~ 9/30일 (총 15일)까지 관할 세무서에 합산 배제 신청을 해야 하며, 최소 1회 등록만 하면 지속적으로 종합부동산세 과세대상에서 제외됩니다.

하지만 등록을 했다고 해도 면적, 주택가격 등이 변경된 경우에는 이를 관할 세무서에 다시 신청을 해야하며, 임대 주택으로서 적용받는 규정이기에 임대 주택을 위 자료 의무기간 이상 임대하지 않는 경우 면제 받았던 종합부동산세와 가산세를 함께 납부하여야 합니다.

 

종합부동산세 계산식

과세대상	과세표준	공시가격기준
주택	(주택 공시가격 합계액 - 6억 원) * 80%	주택 공시가격
종합합산토지 (나대지, 잡종지)	(토지 공시가격 합계액 - 5억 원) * 80%	개별공시지가
별도합산토지 (일반건축물의 부속 토지)	(토지 공시가격 합계액 - 80억 원) * 80%	개별공시지가

주택		종합합산토지		별도합산토지
과세표준	세율	과세표준	세율	과세표준	세율
6억 원 이하	0.5 %	15억 원 이하	0.75 %	200억 원 이하	0.5 %
12억 원 이하	0.75 %
50억 원 이하	1 %	45억 원 이하	1.5 %	400억 원 이하	0.6 %
94억 원 이하	1.5 %
94억 원 초과	2 %	45억 원 초과	2 %	400억 원 초과	0.7 %

종합부동산세 계산식은 과세 표준을 구하는것으로부터 시작합니다.

종합부동산세 과세표준은 보유한 유형별 주택, 토지 공시 가격의 합계액에서 유형별 공제금액을 빼고 여기서 공정 시장가액 비율 80%를 곱하면 됩니다. 그 후 계산된 과세 표준에서 세율을 곱한 금액이 종합부동산세 입니다.

정리하자면 

 

과세표준 = (유형별 공시가격 합계액 - 공제 금액) * 공정시장가액비율(80%)

종합부동산세 = 과세표준 * 유형별 세율

 

참고로 공시지가가 급등하는 경우 납세자의 의지와 상관없이 세금 부담도 급격하게 증가하게 됩니다.

이러한 경우에는 당해 연도 재산세와 합계 부담액이 전년도 재산세와 종합부동산세의 150%를 초과하는 경우에는 한도 세율을 둬 150%까지만 부담하도록 하고 있으니 알아두시면 좋을듯 합니다.

매년 변경되는 종합부동산세율은 국세청 홈택스 홈페이지를 이용하시면 더욱 편리하게 알아볼 수 있습니다.

 

지금까지 종합부동산세 과세대상에 대해서 알아봤습니다.