전세계약시 유의사항 핵심정리

사회에서 어느정도 자리를 잡았다면 전세계약을 알아보고 계실겁니다.

하지만 전세계약을 하기 위해 전세 보증금을 국가도 아닌 개인에게 맡겨야 하며, 적은돈이 아닌 거의 내 재산의 대부분을 사용하는것이기에 신중에 신중을 가해야 하는것이 바로 전세계약 입니다.

 

오늘은 전세계약시 유의사항에 대해 함께 알아보고 잘못 계약하여 나중에 보증금을 제대로 돌려받지 못하는 불상사가 생기지 않도록 하셨으면 합니다.

 

 

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전세계약시 유의사항

전세계약시 유의사항을 제대로 확인하지 않아 과거부터 지금까지 경기가 좋던 좋지 않던 일명 '깡통전세', '역전세'로 인해 전세계약을 채결한 거주자들이 꾸준히 피해를 입고 있습니다.

 

주로 전세계약을 할때 유의사항들을 제대로 확인하지 않은채, 보증금이 싸다는 이유 또는 집이 마음에 든다는 이유들 때문에 덜컥 전세계약을 하여 나중에 보증금도 제대로 받지 못하는 불상사가 발생합니다.

 

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역전세란?

여기서 역전세란 무엇인지 잘 모르시는분들이 계실것 같아 간단히 말씀드리자면, 주택의 매매가가 기존 전세가 이하로 떨어져 집주인이 집을 팔아도 보증금을 돌려줄 수 없는걸 말합니다.

예를 들어, 전세자가 2억짜리 집에 1억 5천 만원을 주고 전세로 들어갔다고 가정할 때 2년 뒤에 계약한 집이 1억 4천만원으로 떨어진 경우를 역전세라고 하며 깡통전세라고도 합니다.

 

이렇게 될 경우, 착한 집주인이라면 어떻게든 전세금을 돌려주려 하겠지만 그 반대의 경우 집을 경매에 넘겨버리고 파산을 하게 되는데 이는 전세금을 제대로 돌려받을 수 없다는걸 의미하겠습니다.

피같은 내 돈을 돌려받을 수 없는 이런 불상사가 생기지 않게 우리는 전세계약시 유의사항을 제대로 살펴봐야겠죠?

 

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1. 등기부등본 확인, 전입신고와 학정일자를 반드시 받자.

전세계약시 유의사항으로 가장 중요한 항목입니다.

잔금을 치리기 직전에 최종적으로 등기부등본을 한번 더 떼서 그 사이에 바뀐 사항이 없는지 집주인이 새로 받은 대출이 없는지 확인 합니다. 이상이 없다면 잔금을 치르고 바로 계약서를 갖고 동사무소로 가 전입신고 및 확정일자를 받아야 합니다.

 

여기서 가장 중요한건 최대한 빨리 전입신고, 확정일자를 받는 것인데 하루 이틀 미루다 나중에 집주인이 은행에서 대출을 받거나 할 수 있기 때문에 가능한 그 즉시 받는게 좋습니다.

 

여기서 왜 전입신고가 중요한가하면, 전입신고를 하게 되면 그 다음날 0시부터 세입자의 대항력이 발생하기 때문입니다. 이 대항력이란, 향후 이 집이 잘못되어 경매에 넘어가더라도 본인이 보증금을 다 받기 전까진 이 집을 비워주지 않아도 되는 권리입니다.

 

이렇게 대항력을 갖고 있으면 집이 경매에 넘어가 유찰이 되더라도 최종 낙찰자가 내 보증금을 다 물어 주게 되어 있습니다. 하지만, 무조건 전입신고를 한다고 대항력이 생기는건 아닌데 예를 들어, 시세가 3억짜리 집인데 이미 2억 5천만원을 대출을 받은 상태라면 전입신고를 해봤자 대항력이 없습니다. 이미 은행에서 대출을 받은 2억 5천만원이 먼저이기 때문입니다.

그렇기에 집주인이 얼마만큼의 대출을 했는지, 왜 등기부등본을 확인해야 하는지, 왜 최대한 빠르게 동사무소로 가 전입신고와 확정일자를 받아야 하는지 알 수 있겠습니다.

 

 

2. 전세보증금 대출을 받아야 한다면 사전에 집주인 동의를 받자

요즘은 전세보증금 대출 금리가 낮기 때문에 전세계약시 대출을 이용하는 경우가 많습니다.

하지만 이럴 경우 집주인의 사전 동의가 있어야 하기 때문에 반드시 미리 동의를 구해야 하며, 더욱 안전한 전세계약을 위해 계약서 작성 시 특약에 전세자금 대출이 불가능 할 경우 무효로 하고, 수수한 모든 대금은 즉시 반환한다라는 조건을 넣는게 좋습니다. 

 

 

3. 전세 계약금과 잔금은 현 소유자의 통장으로 입금하자

간혹 현금이나 다른 사람의 통장으로 돈을 입금하는 경우가 있는데 이럴 경우 문제가 생길 수 있습니다.

되도록이면 현 소유자의 통장으로 입금하여 내가 전세계약을 위해 돈을 입금했다라는 증거를 남겨두셔야 혹시 모를 문제를 예방하고 대비할 수 있습니다.

 

 

4. 대리인과 전세계약시 대리권에 필요한 서류를 받자

여기서 말하는 필요한 서류란, 현 소유자의 인감증명서와 위임장입니다.

이뿐만 아니라, 반드시 현 소유자와 통화를 하고 전세계약을 하는게 안전합니다.

또한, 대리인과 계약을 하더라도 반드시 계약금 및 잔금은 등기부등본상의 소유자 통장으로 입금을 하는게 안전합니다.

 

 

5. 전세계약을 처음하는 분이라면 공인중개사에서 계약하자

물론, 개인끼리 계약을 하는게 조금 돈을 아낄 순 있습니다.

하지만, 처음하는 분이라면 돈 몇 푼 아끼려다 보증금을 날릴 수 있으니 왠만하면 공인중개사로 계약을 하는게 안전합니다. 또한 공인중개사로 계약을 한다면 혹시라도 사기를 당할 경우 법적으로 어느정도 보상을 받을 수 있습니다.

 

 

 

6.  전세권 설정

앞서 알아본 역전세 때문에 보증금을 못돌려 받는 불상사를 막는 가장 확실한 방법은 바로 잔금을 치르를 때 등기부에 전세권을 설정하는 것입니다. 하지만 이 전세권 설정을 해주는 집주인을 만나기 굉장히 힘들다는게 문제인데요.

 

만약, 집주인이 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않는다면 전세권을 가진 세입자가 이 집을 경매로 넘길 수 있기 때문에 왠만하면 전세권 설정에 동의하는 집주인은 없다고 보시면 되겠습니다.

 

 

7. 전세금 반환 보증

전세금 반환 보증이란, 전세계약 종료 시 집주인이 세입자에게 반환해야 하는 보증금의 반환을 책임지는 보증상품입니다. 만약, 전세계약이 종료 됐지만 집주인이 전세보증금을 반환할 수 없는 경우에 주택도시보증공사가 대신 세입자에 대한 전세보증금 반환 책임을 지는 것입니다.

 

전세금 반환 보증은 전세권 설정과 달리, 집주인의 동의 없이도 가입할 수 있으며 내가 아닌 보증기관이 대신 보증금을 반환해주기 때문에 보증금 문제로 골머리를 썩기 싫으신 분들이라면 가입하시길 권합니다.

 

다만, 보험료를 납부해야 하며 아무때나 가입할 수 있는건 아니고 임대차 계약을 맺고 최대 1년이 넘어가기전에 가입이 가능합니다. SGI서울보증보험은 10개월, HUG주택도시 보증공사는 1년 이내만 가입이 가능하다고 합니다.

 

 

 

큰돈을 들여 하는 전세계약인 만큼 이러한 유의사항들은 꼭 숙지하시고 계약하시기 바랍니다.

한순간의 귀찮음이 나중에 크나큰 화가 되어 돌아올 수 있습니다.

지금까지 전세계약시 유의사항에 대해 알아봤습니다.