주택임대사업자 등록 장단점 2019

---

 

주택임대사업자 등록 장단점 2019

 

오늘은 주택임대사업자 등록 장단점에 대해 알아보는 시간을 갖도록 하겠다.

주택임대사업자란, 정부가 주택거래를 활성화시키고자 전월세 시장을 안정화 시키기 위해 2010년 8월경 부동산 대책을 발표한 이후 주택을 매입하여 임대사업을 하는 사람들에게 주택임대사업자로 등록을 하면 각종 세금 혜택을 주는 정책이다. 

 

언뜻보면 주택임대사업자로 등록을 하면 각종 세금 혜택을 받을 수 있으니 좋다고 볼 수도 있지만 정부에 자신의 수익을 등록하는셈이니 단점도 분명 존재한다. 오늘은 이러한 주택임대사업자 등록시 장단점을 자세히 알아보도록 하자.

 

주택임대사업자 등록 장단점을 알아보기전에

 

 

주택임대사업자 등록 장단점 알아보기전에 세금 혜택 변경부터 알아두자

 

지난 2018년 4월부터 주택임대사업자 등록여부에 따라 받을 수 있는 세금 혜택이 달라졌다. 4월 이전에는 4년 단기주택임대 사업자로 등록했을 경우 양도소득세와 중과배제 그리고 장기보유특별공제 등 여러가지 세금 혜택을 받을 수 있었으나 4월 이후부터 주택임대사업자로 등록한 경우 이 혜택은 받을 수 없는걸로 바뀌었고 기존 몇몇 감면 혜택만 유지된다.

 

다만, 임대사업자 등록이 아닌 준공공임대 사업자등록시 4월 이후에 등록을해도 기존 혜택을 받을 수 있다. 알아두도록 하자.

 

 

 

주택임대사업자란?

 

주택임대사업자란, 간단히 말해 자신이 임대사업을 한다는걸 국가에 등록하고 이에 따른 수익을 알리며 세금 혜택을 받는것이다.

기본적으로 주택임대사업자로 등록을 하려면 자신이 소유한 주택이 있어야 하며 주택임대사업자는 크게 두 종류로 임대사업이 가능하다.

첫번째는 기업형 임대사업자와 일반형 임대 사업자가 8년 이상 임대할 목적으로 취득하는 준공공임대가 있고 두번째는 일반형 임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 단기 임대주택이 있다. 그럼 이제 주택임대사업자 등록 장단점 에 대해 알아보겠다

.

 

주택임대사업자 장점

 

 

취득세 감면

 

주택임대사업자로 등록을 했고 신축 건물이라면 취득세를 감면받을 수 있다.

전용 면적 60 이하의 신축이나 최초 분양 공동주택 또는 오피스텔을 구입하고 60일 이내에 사업자등록을 할 경우에 취득세가 감면되는 혜택을 받을 수 있다. 다만, 단독 주택이나 다가구 주택은 이러한 취득세 혜택을 받을 수 없다.

 

 

 

임대주택을 보유하고 있을시 세금 혜택

 

임대주택을 보유하고 있는 동안 세금 혜택을 받을 수 있다.

보유한 임대주택의 채당 공시가격이 6억원 이하이며 전용면적이 85m 이하라면 임대 수익에 대한 임대 소득세를 8년을 등록했다면 75%, 4년을 등록했다면 30% 감면 받을 수 있다.

 

또한 임대주택의 면적 요건에 따라서도 재산세도 감면 받을 수 있다.

적게는 25% 크게는 100% 감면받을 수 있으며 만약 주택임대로 8년간을 등록했다면 종합부동산세는 현행되는 세법에서는 수도권의 경우엔 공시가격이 6억원 이하, 비수도권일 경우엔 3억원 이하라면 과세 대상에서 제외될 수 있다.

 

 

 

임대주택 처분시 세금 혜택

 

8년 약정 임대기간을 마치고 임대주택을 처분시 세금 혜택을 얻을 수 있다.

수도권 임대주택의 경우 고시가격이 6억원 이하일때 8년 약정 임대 기간을 마치고 임대주택을 처분한다면 양도소득세 중과 대상에서 제외되며 장기보유특별공제를 최대 70%까지 적용받을 수 있다.

비수도권 임대주택의 경우 고시가격 3억원 이하일때 8년 약정 임대 기간을 마치고 임대주택을 처분한다면 양도소득세 중과 대상에서 제외되며 장기보유특별공제를 마찬가지로 최대 70&까지 적용받을 수 있다.

또한 주택 취득 후 3개월 이내에 주택임대사업자로 등록을 한다면 10년 이상 임대 후 처분시 양도소득세를 100% 감면 받는다.

다만, 2018년 4월부터 다주택자가 조정대상지역에 있는 임대주택을 처분하게 되면 양도소득세 중과가 되며 장기보유특별공제도 배제 된다.

 

 

 

건강 보험료 감면

 

건강 보험료 감면을 받을 수 있다.

2,000만원 이하로 임대사업으로 인한 수익을 얻을 경우 소득세가 과세되며 이에 따라 건보료도 2019년 소득분부터 정상 부과된다 그러나 분리과세 대상 사업자는 임대 의무 기간 동안 건보료 인상분에 대해 8년 임대는 80%, 4년 임대는 40% 감면해준다.

 

 

 

양도 소득세 비과세

 

양도 소득세 비과세를 받을 수 있다.

주택임대로 등록한 주택과 별도로 2년 이상 자신이 거주한 주택 한 채를 처분할 경우에 1가구 1주택으로서 인정되어 양도소득세 비과세를 받을 수 있다. 예시로 본인이 거주 하고 있는 주택 한 채와 임대주택 3채를 보유한 4주택자가 임대 주택을 등록하고 거주 주택을 처분하더라도 거주 기간이 2년 이상이었다면 비과세를 받을 수 있다.

 

 

주택임대사업자 단점

 

 

피부양자가 주택임대사업자 등록시 국민의료보험, 국민연금을 강제 부과

 

피부양자가 주택임대사업자로 등록을 한다면 국민의료보험, 국민연금등의 의료보험료가 부과된다.

예시로 만약 남편이나 아내가 오피스텔이나 아파트에 임대사업자로 등록을 하는 순간 10~20만원의 의료보험료가 강제 부과된다.

 

 

 

의무 임대기간이 너무 길다

 

의무 임대기간이 너무 길어 빠른 처분을 원하는 사람에게 어울리지 않는다.

 최소 4년 길게는 8년간 약정을 해야 하며 앞서 주택임대사업자의 장점으로 소개한 혜택들은 대부분 8년 약정에 집중되어 있기 때문에 혜택을 받으려면 8년 약정을 반강제적으로 선택해야 한다.

만약 약정된 임대 기간이 끝나지 않았는데 임대 주택을 처분하려 한다면 그동안 받았던 세금혜택이 추징되어 과태료가 되며 주택의 장기간 보유가 힘들다면 주택임대사업자 등록은 하지 않는게 좋다.

 

 

 

전월세 상한제 적용

 

전월세 상한제가 적용된다는것이다.

전월세 상한제란 앞서 언급한 세금 감면 혜택을 받기 위해 8년 약정으로 주택임대사업자로 등록을 했다면 혜택을 보기위해선 임대보증금, 임대료의 증가율이 연 5%를 초과하면 안된다는것이다. 그러니 월세 수익이 주목적인 수익형 주택을 갖고 보유하고 있다면 주변 시세만큼 임대료를 올리기 매우 힘들기에 수익률이 높은 주택을 임대주택으로 등록할시 손해가 크다.

  

 

 

 

세금혜택 조건이 까다로움

 

세금혜택을 받을 수 있는 임대주택 조건이 무척이나 까다롭다.

등록한 주택의 면적과 가격 요건이 세세하게 맞아야 절세혜택을 받을 수 있다. 대부분의 세금 혜택은 전용면적 85이하, 수도권 주택일 경우 공시가격 6억원 이하 비수도권 주택일 경우 3억원 이하의 조건을 달성해야만 세금 혜택을 받을 수 있기 때문에 조건을 맞추기 굉장히 까다롭다.

 

 

 

번거롭다

 

임대 수익금액과 임대현황, 임차인이나 임대조건이 바뀔때마다 매년 신고해야 하기에 번거로워 진다.

임차인이나 임대조건이 바뀔 때마다 해당 지방 자체센터로 가서 신고를 하여야 하며 매년 2월 10일까지 전년도의 임대 수익금액과 임대 현황을 세무서에 알려야 한다. 또한 매년 5월마다 소득세를 신고납부 하여야 한며 만약 소득세를 신고하지 않거나 의무를 위반하게 되면 세금 혜택을 받지 못한다.

 

 

지금까지 주택임대사업자 등록 장단점에 대해 알아보았다.

오늘 알아본 주택임대사업자를 등록했을때의 장단점들을 잘 살펴보고 주택임대사업자 등록을 할지 말지 신중히 결정하도록 하자. 누군가에겐 주택임대사업자 등록을 했을때 큰이익을 주는 반면에 누군가에게는 불편하고 오히려 불이익이 될 수 있다.